L’abus de droit en lien avec la loi sur les résidences secondaires

ATF 145 II 99 | TF, 03.12.2018, 1C_69/2018*

Les autorités saisies d’une demande de permis de construire doivent analyser d’office s’il existe des indices concrets que la demande est constitutive d’une fraude à la loi. Tel est en particulier le cas lorsqu’il paraît vraisemblable qu’une résidence principale ne pourra pas être commercialisée en tant que telle et que le requérant pourra donc potentiellement demander la suspension de la charge imposant l’utilisation en tant que résidence principale (art. 14 al. 1 let. b LRS).

Faits

Deux requérants déposent une demande de permis pour démolir deux bâtiments et construire trois nouveaux chalets sur la même parcelle, à Saanen. Il est prévu que chacun des chalets comprenne deux appartements de trois pièces et deux appartements de quatre pièces. La construction d’un espace fitness et wellness est également planifiée.

La commune de Saanen octroie le permis et rejette les oppositions des voisins. Suite à l’admission d’un recours intenté par les opposants, l’affaire est renvoyée à la commune pour qu’elle vérifie la conformité avec l’art. 75b Cst. Les requérants déposent alors une version modifiée du projet en prévoyant explicitement que les habitations seront utilisées comme résidences principales. La commune octroie l’autorisation, cette fois sous réserve de l’inscription au registre foncier d’une servitude imposant l’utilisation des habitations en tant que résidences principales.

Suite au rejet de leur recours, les opposants saisissent le Tribunal fédéral qui est appelé à préciser la portée de l’abus de droit en lien avec la loi sur les résidences secondaires (LRS).

Droit

La question centrale de cet arrêt est de savoir si par leur façon de procéder les requérants ont contourné l’art. 75b Cst. et l’art. 6 al. 1 LRS qui interdisent la construction de résidences secondaires dans les communes dont la proportion de résidences secondaires dépasse 20 %.

L’art. 7 al. 1 LRS dispose que dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu’à la condition d’être utilisés comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l’art. 2 al. 3 (let. a), ou comme logement affecté à l’hébergement touristique (let. b).

Aux termes de l’art. 14 al. 1 let. b LRS, l’autorité compétente pour les autorisations de construire suspend, à la demande du propriétaire, une restriction d’utilisation au sens de l’art. 7 al. 1 LRS pendant une durée déterminée, lorsque le propriétaire apporte la preuve que le logement a été proposé sur le marché et qu’il a vainement recherché des personnes disposées à utiliser légalement le logement à un prix raisonnable.

D’après la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’autorité doit contrôler d’office s’il existe des indices concrets qui laissent à penser que les habitations objet d’une demande de permis de construire ne seront pas utilisées comme résidences principales. En particulier, le risque dans ce contexte est que les requérants misent par avance sur la possibilité de demander une suspension de la restriction en tant que résidence principale en invoquant l’art. 14 al. 1 let. b LRS.

Dans ce contexte, les éléments suivants doivent être pris en considération : l’emplacement de la parcelle (zone, accès, distance des lieux de travail), la structure des habitations, le prix et la situation des personnes qui envisagent d’y habiter (habitation actuelle, lieu de travail, volonté de déménager). Si les futurs occupants des habitations ne sont pas connus, il convient de se référer à la demande en résidences principales dans le même segment de marché. Il appartient au requérant de rendre vraisemblable l’existence d’une telle demande, la seule volonté de commercialiser les logements en tant que résidences principales n’étant pas suffisante. A défaut de cette preuve, une autorisation ne peut être octroyée qu’en présence de garanties concrètes et sérieuses du fait que les logements seront habités par des personnes à l’année.

En l’espèce, les résidences faisant l’objet du litige ont été conçues comme résidences secondaires dans un premier temps. Les changements effectués dans un deuxième temps, après l’admission du premier recours des opposants, n’ont pas modifié la structure des logements et ses infrastructures, typiques d’une habitation de luxe. Le prix des logements, leur taille et leur emplacement (éloigné du centre du village et principalement entouré de résidences secondaires) constituent des indices que les habitations seront utilisées en tant que résidences secondaires. De surcroît, le fait que depuis le dépôt de la demande en 2012 les requérants n’aient pas réussi à vendre un seul appartement sur plan démontre qu’il n’existe pas de demande pour de tels logements en tant que résidences principales.

Au vu de ces éléments, le Tribunal fédéral considère que la demande de permis de construire des requérants est constitutive d’un abus de droit et devait être refusée. De ce fait, le recours est admis.

Note

Cet arrêt confirme la jurisprudence stricte du Tribunal fédéral en ce qui concerne l’abus de droit en lien avec les résidences secondaires. Dans l’ATF 142 II 206 (résumé in LawInside.ch/286) ainsi que dans l’ATF 144 II 49 (résumé in LawInside.ch/567), le Tribunal fédéral s’était déjà penché sur cette problématique en établissant les principes appliqués ici.

S’agissant de la possibilité de demander la suspension d’une restriction d’utilisation en tant que résidence principale, l’art. 9 al. 2 ORSec concrétise l’art. 14 al. 1 let. b LRS en prévoyant que le propriétaire requérant une suspension doit démontrer (a) que des annonces ont régulièrement été publiées selon les usages du marché, (b) que le logement a été proposé aux conditions usuelles du marché et conformes à l’usage local, et (c) que le logement a été en tout temps prêt à être occupé par un locataire ou un acquéreur.

Proposition de citation : Simone Schürch, L’abus de droit en lien avec la loi sur les résidences secondaires, in : www.lawinside.ch/729/