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Les restaurants auront-ils droit à une réduction de loyer suite à la pandémie de Covid-19 ?

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Bezirksgericht de Zurich, EB201177-L / U, 23.04.2021 

Lorsqu’une prestation contractuelle n’a pas été fournie conformément à ce que prévoyait le contrat de bail, celui-ci ne peut plus constituer un titre de mainlevée approprié pour les loyers échus, même si le·la bailleur·resse a rempli ses obligations contractuelles.

Par ailleurs, il n’est pas exclu qu’un·e restaurateur·rice lésé·e par la pandémie ait droit à une réduction de loyer sur la base de la clausula rebus sic stantibus (changement de circonstances exceptionnel).

Faits

Une personne exploite un bar-restaurant dans des locaux qu’elle loue en ville de Zurich. Elle ne verse pas l’entier de son loyer pour la période de mars à juillet 2020. La bailleresse initie une poursuite à son encontre. La locataire forme opposition, arguant que la bailleresse n’a pas délivré la prestation requise. La bailleresse forme une requête de mainlevée auprès du Bezirksgericht de Zurich sur la base du contrat de bail.

Droit

Un contrat de bail signé par le·la locataire permet en principe au créancier de requérir la mainlevée provisoire (art. 82 LP) pour les loyers échus et les frais annexes correspondants. La mainlevée doit toutefois être refusée lorsque le·la locataire fait valoir que l’autre partie n’a pas rempli ses obligations conformément au contrat et que les contestations ne sont pas manifestement infondées.… Lire la suite

La réduction du loyer suite à un défaut (art. 259d CO)

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ATF 142 III 557 | TF, 11.08.2016, 4A_647/2015, 4A_649/2015*

Faits

Deux locataires louent un appartement depuis septembre 2010. En février 2011, ils se plaignent auprès du bailleur du cumul de poussières blanches dans certaines pièces de l’appartement. La société gérante de l’immeuble invite le propriétaire à prendre des mesures. En mars 2011, les locataires demandent au propriétaire de régler ce problème dans un certain délai, à défaut de quoi ils résilieraient le bail avec effet immédiat ; ils attirent par ailleurs l’attention du bailleur sur les éventuels dangers physiques qui peuvent découler d’une telle situation. Suite à l’inaction du bailleur à l’expiration du délai, les locataires résilient le bail avec effet immédiat.

Par la suite, les locataires ouvrent action contre le bailleur en demandant une réduction du loyer de 100 % pour les mois de février, mars et avril 2011 ainsi que le paiement de CHF 66’598.79 à titre de dommages-intérêts. Le bailleur actionne les locataires à son tour et demande le paiement des loyers jusqu’à l’expiration du délai de résiliation ordinaire (environ CHF 15’000). Le tribunal de première instance admet intégralement la demande des locataires concernant la réduction des loyers et l’admet partiellement en rapport avec les dommages-intérêts. Sur appel du bailleur, l’Obergericht zurichois nie aux locataires le droit à la réduction des loyers pour les mois en question tout en rejetant les autres griefs.… Lire la suite