Articles

La fixation du loyer initial par le juge

/dans /par

ATF 148 III 209 | TF, 02.05.2022, 4A_554/2021*

Lorsque le juge doit fixer le loyer initial sans pouvoir s’appuyer sur les critères figurant à l’art. 11 OBLF, il doit s’en tenir au loyer payé par le précédent locataire s’il n’existe aucun autre élément de preuve. En présence d’autres éléments tels que des statistiques cantonales ou communales, même insuffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d’en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des circonstances concrètes.

Faits

Une bailleresse est propriétaire d’une parcelle sur laquelle elle a fait bâtir un nouvel immeuble dans les années 1960. En 2017, des locataires prennent à bail un appartement de quatre pièces situé dans cet immeuble, pour un loyer mensuel de CHF 2’280 plus un acompte de CHF 230 pour les charges. Le précédent locataire payait un loyer mensuel de CHF 1’562 et un acompte de CHF 230 pour les charges depuis 2014. La bailleresse justifie cette augmentation par l’adaptation aux loyers usuels du quartier.

Les locataires contestent le loyer initial devant une commission de conciliation, puis déposent une demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud.… Lire la suite

Le fardeau de la preuve en cas d’augmentation massive du loyer initial

/1 Commentaire/dans /par

ATF 147 III 431 | TF, 06.05.2021, 4A_183/2020*

Lorsqu’un loyer initial a été massivement augmenté par rapport au précédent (près de 44 % en l’espèce), il existe une présomption de fait selon laquelle ce nouveau loyer est abusif. Cependant, si le bailleur ou la bailleresse parvient à soulever des doutes suffisants quant à la pertinence de la présomption dans le cas d’espèce, elle est écartée et le fardeau de la preuve incombe au locataire.

Faits

En avril 2017, un locataire et une propriétaire (société anonyme) concluent un contrat de location portant sur un appartement de deux pièces en ville de Zurich. Le loyer est fixé à CHF 1’060, plus les charges. Le loyer précédent, communiqué au locataire par la formule officielle, était de CHF 738. La bailleresse invoque un ajustement aux loyers usuels de la localité et du quartier (art. 269a CO) pour justifier cette augmentation. Le locataire la conteste devant l’autorité de conciliation, demandant que le loyer initial soit considéré comme abusif (art. 270 CO).

Aucun accord n’ayant pu être trouvé, la bailleresse ouvre action devant le Tribunal des baux zurichois. Elle demande que le loyer de CHF 1’060 soit déclaré non abusif, subsidiairement que le Tribunal détermine lui-même le loyer adéquat.… Lire la suite

Loyers abusifs : revirement de jurisprudence

/dans /par

ATF 147 III 14 | TF, 26.10.2020, 4A_554/2019*

Un taux de rendement du loyer de 2 % de plus que le taux hypothécaire de référence n’est pas abusif lorsque le taux de référence est égal ou inférieur à 2 %. En outre, l’entier des fonds propres investis doit être revalorisé pour refléter l’évolution du coût de la vie.

Faits

L’État de Zurich est propriétaire d’un immeuble situé dans le canton de Vaud, en société simple avec une caisse de pension. Cette dernière lui cède sa part, soit la moitié de l’immeuble, en 2003. Le prix figurant dans l’acte de cession est de CHF 24’950’000. En 2014, une fondation (ci-après : la bailleresse) devient propriétaire par transfert dans le cadre d’une fusion.

Trois ans plus tard, deux personnes concluent un contrat de bail portant sur un appartement de 4.5 pièces pour 101 m2. Le loyer mensuel initial de l’appartement se monte à CHF 2’190 (charges non comprises). La location porte également sur deux places de parc à CHF 130 chacune. Le précédent locataire payait un loyer mensuel de CHF 2’020 dès 2009. Selon la bailleresse, l’augmentation du loyer résulterait de son adaptation aux loyers usuels de la localité et du quartier.

Les locataires requièrent une diminution de loyer.… Lire la suite

La qualité pour agir d’un colocataire et l’application de la méthode absolue en matière de contestation du loyer

/dans /par

ATF 146 III 346 | TF, 21.04.2020, 4A_157/2019*

Un colocataire dispose de la qualité pour agir seul en contestation du loyer, à condition qu’il assigne le(s) autre(s) colocataire(s) aux côtés du bailleur.

Le locataire peut se prévaloir du calcul du rendement net (méthode absolue) pour évaluer le caractère abusif du loyer s’agissant d’un immeuble passant d’un régime de loyers contrôlés par l’État à celui des loyers libres.

Faits

Deux colocataires concluent un contrat de bail pour un appartement à Genève. L’immeuble est soumis au régime des habitations à loyer modérés jusqu’au 31 décembre 2016.

L’un des deux colocataires ouvre action contre la bailleresse et l’autre colocataire en vue d’une réduction du loyer dès le 1er janvier 2017. Suite au rejet de sa demande, le colocataire fait appel auprès de la Cour de justice en assignant le bailleur et l’autre colocataire. La Cour admet l’appel.

Le bailleur interjette un recours en matière civile au Tribunal fédéral, qui doit examiner i) si un colocataire a la qualité pour agir seul en diminution du loyer et ii) si la méthode absolue peut être appliquée pour contrôler le caractère abusif du loyer s’agissant d’un immeuble sortant du contrôle étatique.

Droit

Les consorts matériels nécessaires sont titulaires ou obligés ensemble d’un même droit, de sorte qu’ils doivent en principe ouvrir action ou être actionnés ensemble.… Lire la suite

La contestation du loyer initial en matière d’immeuble ancien

/2 Commentaires/dans /par

ATF 144 III 514 | TF, 13.09.2018, 4A_400/2017*

Un immeuble est qualifié d’ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Dans un tel cas, le bailleur peut se fonder sur le critère des loyers usuels de la localité, et non pas sur le calcul du rendement net, afin qu’il soit déterminé si le loyer initial est abusif.

Faits

En 2014, un bailleur institutionnel et un locataire concluent un contrat portant sur le bail d’un appartement situé dans un immeuble à Genève. L’immeuble a été acquis par le bailleur en 1982. Les parties divergent sur son année de construction.

Le locataire initie une action en contestation du loyer initial, laquelle est rejetée par le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Qualifiant l’immeuble d’ancien, le Tribunal a considéré qu’il n’y a pas à procéder à un calcul de rendement. Sur la base de statistiques dont l’application résulte du critère des loyers usuels de la localité, le loyer contesté ne serait pas abusif.

Le locataire forme appel à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. Celle-ci considère que l’immeuble ne peut être qualifié d’ancien.… Lire la suite