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La qualité pour agir d’un colocataire et l’application de la méthode absolue en matière de contestation du loyer

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ATF 146 III 346 | TF, 21.04.2020, 4A_157/2019*

Un colocataire dispose de la qualité pour agir seul en contestation du loyer, à condition qu’il assigne le(s) autre(s) colocataire(s) aux côtés du bailleur.

Le locataire peut se prévaloir du calcul du rendement net (méthode absolue) pour évaluer le caractère abusif du loyer s’agissant d’un immeuble passant d’un régime de loyers contrôlés par l’État à celui des loyers libres.

Faits

Deux colocataires concluent un contrat de bail pour un appartement à Genève. L’immeuble est soumis au régime des habitations à loyer modérés jusqu’au 31 décembre 2016.

L’un des deux colocataires ouvre action contre la bailleresse et l’autre colocataire en vue d’une réduction du loyer dès le 1er janvier 2017. Suite au rejet de sa demande, le colocataire fait appel auprès de la Cour de justice en assignant le bailleur et l’autre colocataire. La Cour admet l’appel.

Le bailleur interjette un recours en matière civile au Tribunal fédéral, qui doit examiner i) si un colocataire a la qualité pour agir seul en diminution du loyer et ii) si la méthode absolue peut être appliquée pour contrôler le caractère abusif du loyer s’agissant d’un immeuble sortant du contrôle étatique.

Droit

Les consorts matériels nécessaires sont titulaires ou obligés ensemble d’un même droit, de sorte qu’ils doivent en principe ouvrir action ou être actionnés ensemble.… Lire la suite

L’action en dommages-intérêts du locataire après une contestation de résiliation infructueuse

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ATF 145 III 143 | TF, 19.02.19, 4A_563/2017*

Un locataire ne peut pas intenter une action en dommages-intérêts contre le bailleur en invoquant une résiliation abusive (avec pour motif un prétendu besoin propre), alors qu’il a déjà contesté sans succès la résiliation selon l’art. 271 s. CO. 

Faits

Un bailleur et une locataire concluent un contrat de bail de durée indéterminée portant sur la location d’un appartement à Zurich.

En janvier 2013, le bailleur résilie le contrat de bail au moyen du formulaire officiel, sans indiquer de motifs. Peu après, un motif de résiliation – soit le besoin propre (Eigenbedarf) – est communiqué à la locataire. Il est ensuite encore précisé à la locataire que c’est le fils du bailleur qui souhaite loger dans l’appartement avec sa famille.

La locataire conteste la résiliation devant les autorités de conciliation du district de Zurich. Selon la locataire, alors même que le motif de résiliation avancé serait le besoin propre, le réel motif serait le souhait de louer l’appartement à un prix plus élevé. Suite à l’échec de la conciliation, le bailleur ouvre action devant le Tribunal des baux de Zurich. Celui-ci constate par jugement que la résiliation n’est pas abusive et prolonge le bail de quelques mois.… Lire la suite

La motivation de la résiliation du contrat de bail en cas de travaux de rénovation

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ATF 143 III 344 | TF, 24.05.17, 4A_703/2016*

Le Tribunal fédéral précise sa jurisprudence en ce sens que la motivation d’une résiliation de bail n’est pas une condition formelle de validité, même si la résiliation se fonde sur des travaux de rénovation.

Faits

Une bailleresse résilie le bail d’un locataire en raison d’un besoin important et urgent de rénover les plafonds. Le locataire conteste la résiliation en estimant notamment que la motivation était incomplète et erronée. Le Tribunal fédéral doit alors se pencher sur les exigences de la motivation d’une résiliation de bail pour travaux de rénovation.

Droit

La jurisprudence constante retient qu’une résiliation motivée par des travaux de rénovation est abusive si la présence du locataire n’entrave pas ou pas significativement la réalisation des travaux (cf. ATF 140 III 496). Selon les règles générales du droit du bail, le Tribunal fédéral relève que le bailleur n’est pas obligé de motiver la résiliation d’un bail. Par contre, le locataire peut l’exiger (cf. art. 271 al. 2 CO). Une motivation insuffisante ou erronée ne conduit dès lors pas automatiquement à l’existence d’un congé abusif. Si le locataire requiert la motivation de la résiliation, la loi ne précise pas jusqu’à quand le bailleur doit s’exécuter.… Lire la suite

Le litige sur la validité du congé et la “protection contre les congés” au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC

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ATF 142 III 402 | TF, 21.06.2016, 4A_636/2015*

Faits

Un bailleur dépose une demande en procédure ordinaire à l’encontre de son locataire, dans laquelle il prend six conclusions. Il demande au juge de constater que le bail a pris fin au 1er octobre 2013 (I), de condamner le locataire au paiement de 72’600 francs à titre d’indemnité pour occupation illicite (II), de condamner le locataire au paiement de 1’650 francs à titre d’arriérés de frais accessoires (III), d’astreindre le locataire à libérer immédiatement les locaux occupés (IV) et à restituer toutes les clés permettant l’accès à l’immeuble (V) et enfin de donner l’ordre aux agents de la force publique d’exécuter le jugement s’ils en sont requis (VI).

Le Président du Tribunal des baux du canton de Vaud déclare la demande recevable. Sur appel du locataire, le Tribunal cantonal vaudois considère que seules les conclusions II et III, visant à condamner le locataire au paiement de 72’600 francs et 1’650 francs sont recevables. Le Tribunal cantonal considère que les conclusions I, IV, V, VI entrent dans le champ d’application de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, qui soumet les litiges portant sur la protection contre les congés à la procédure simplifiée, sans égard à la valeur litigieuse.… Lire la suite

L’expulsion du locataire en procédure pour cas clairs

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ATF 141 III 262 | TF, 11.08.2015, 4A_184/2015*

Faits

Deux sociétés concluent un contrat de bail portant sur un local commercial à Zurich. Le 12 novembre 2014, la société bailleresse résilie le contrat pour le 31 décembre 2014 en invoquant la demeure du locataire pour le paiement du loyer (art. 257d CO). Le 9 janvier 2015, elle introduit une requête d’expulsion en procédure pour cas clairs au sens de l’art. 257 CPC.

La société locataire s’y oppose en soutenant qu’elle a déposé le 18 décembre 2014 une action en annulation du congé qui est encore pendante devant l’autorité de conciliation. Selon la locataire, l’art. 64 al. 1 lit. a CPC empêcherait de déposer une requête d’expulsion selon la procédure réservée aux cas clairs en raison du lien de litispendance.

Le Tribunal fédéral doit ainsi trancher la question de savoir si une action en protection contre les congés basée sur l’art. 271 ss CO empêche une procédure d’expulsion parallèle introduite selon l’art. 257 CPC.

Droit

Le Tribunal fédéral rappelle qu’il avait déjà implicitement admis qu’un tribunal pouvait statuer sur une demande d’expulsion selon la procédure réservée pour cas clairs, même si le locataire avait attaqué la résiliation extraordinaire dans une autre procédure et que cette procédure était encore pendante.… Lire la suite