Articles

La répartition entre le bailleur et le locataire des frais lié à la désinfestation de punaises de lit

TF, 11.10.2018, 4A_395/2017

Lorsqu’un locataire ne peut pas utiliser la chose louée à cause de punaises de lit, une réduction totale du loyer peut être justifiée selon les circonstances. Dans pareille situation, la congélation des effets personnels des locataires constitue un dommage consécutif au défaut (Mangelfolgeschaden). La prise en charge des coûts de cette congélation s’apprécie non pas à la lumière des règles sur la remise en état de la chose louée mais des règles sur la réparation du dommage causé au locataire. 

Faits

Un couple et leurs deux jumelles de 3 ans sont locataires d’un appartement. Ils découvrent en avril 2014 des punaises de lit. Une entreprise mandatée par la bailleresse vient procéder à la désinfestation de l’appartement les 12 et 22 mai 2014. En juin, les locataires constatent que les punaises de lit sont toujours présentes si bien que l’entreprise revient les 16 et 26 juin 2014. L’entreprise aura besoin de venir une troisième fois les 10 et 17 juillet 2014 pour venir à bout des punaises. Le 24 juillet, un rapport de détection cantine confirme l’absence de punaises.  Le couple et leurs jumelles ont dû quitter le logement du 11 mai au 26 juillet 2014.… Lire la suite

L’exercice du droit à la réparation pour des défauts affectant les parties communes d’une PPE

TF, 18.09.2018, 4A_71/2018*

Le droit à la réparation est indivisible. En tant que tel, il permet à son titulaire d’obtenir une réparation complète (et non limitée à la quote-part) des défauts apparaissant sur des parties communes d’une propriété par étage.

Faits

Un bien immobilier est constitué en 44 parts d’étage. Ces 44 parts sont aliénées à différents acquéreurs, lesquels forment une propriété par étage. Les acquéreurs sont mis contractuellement au bénéfice de droits à la réfection de la chose acquise. Des défauts apparaissent sur les parties communes de la propriété par étage.

La communauté des propriétaires d’étage décide d’ouvrir action contre le vendeur afin d’obtenir une avance des frais de réparation. Dans cette perspective, environ 30 propriétaires d’étage (soit une majorité des propriétaires d’étage mais pas la totalité) cèdent leur droit à la réfection à la communauté des propriétaires d’étages. Les tribunaux de première et de deuxième instance cantonale condamnent le vendeur à s’acquitter d’une avance de frais correspondant au montant nécessaire pour une élimination totale des défauts affectant les parties communes.

Le vendeur recourt au Tribunal fédéral, lequel est amené à déterminer si la communauté des propriétaires d’étage est au bénéfice d’une prétention portant sur une élimination totale des défauts ou uniquement sur une élimination correspondant aux droits cédés.… Lire la suite

Le défaut de réponse lors d’un appel (art. 312 CPC) | l’exclusion d’un associé d’une Sàrl (art. 823 CO)

ATF 144 III 394 | TF, 17.07.2018, 4A_629/2017*

Le fait qu’une partie ne dépose pas de réponse à l’appel ne dispense pas l’instance d’appel d’examiner toutes les questions de droit et de fait soulevées ou débattues devant sa juridiction. Si elle ne traite pas l’une de ces questions, elle viole le droit d’être entendu de la partie succombante.

Lorsque le juge analyse la question de l’existence d’un “juste motif” d’exclusion d’un associé au sens de l’art. 823 CO, il doit notamment vérifier le caractère raisonnable du maintien de la qualité d’associé. Ce caractère raisonnable doit être jugé différemment selon qu’il existe, au sein de la société, des liens étroits entre les associés ou non.

Faits

Une société à responsabilité limitée détient, en tant qu’associée, 30 % de parts dans une seconde société à responsabilité limitée (seconde Sàrl). Cette seconde Sàrl dépose auprès du Kantonsgericht de Zoug une demande d’exclusion de la première Sàrl en sa qualité d’associée (art. 823 CO). Le Kantonsgericht admet la demande et exclut la Sàrl associée de la seconde Sàrl pour trois motifs distincts, notamment en raison d’une situation conflictuelle entre les parties qui dure depuis des années.

La Sàrl associée exclue dépose un appel auprès de l’Obergericht  ; la seconde Sàrl ne dépose aucune réponse dans le délai légal.… Lire la suite

La réduction du loyer suite à un défaut (art. 259d CO)

ATF 142 III 557 | TF, 11.08.2016, 4A_647/2015, 4A_649/2015*

Faits

Deux locataires louent un appartement depuis septembre 2010. En février 2011, ils se plaignent auprès du bailleur du cumul de poussières blanches dans certaines pièces de l’appartement. La société gérante de l’immeuble invite le propriétaire à prendre des mesures. En mars 2011, les locataires demandent au propriétaire de régler ce problème dans un certain délai, à défaut de quoi ils résilieraient le bail avec effet immédiat ; ils attirent par ailleurs l’attention du bailleur sur les éventuels dangers physiques qui peuvent découler d’une telle situation. Suite à l’inaction du bailleur à l’expiration du délai, les locataires résilient le bail avec effet immédiat.

Par la suite, les locataires ouvrent action contre le bailleur en demandant une réduction du loyer de 100 % pour les mois de février, mars et avril 2011 ainsi que le paiement de CHF 66’598.79 à titre de dommages-intérêts. Le bailleur actionne les locataires à son tour et demande le paiement des loyers jusqu’à l’expiration du délai de résiliation ordinaire (environ CHF 15’000). Le tribunal de première instance admet intégralement la demande des locataires concernant la réduction des loyers et l’admet partiellement en rapport avec les dommages-intérêts. Sur appel du bailleur, l’Obergericht zurichois nie aux locataires le droit à la réduction des loyers pour les mois en question tout en rejetant les autres griefs.… Lire la suite