Articles

Un bail de durée déterminée peut-il constituer une fraude ?

/dans /par

TF, 12.04.19, 4A_598/2018

La conclusion d’un bail de durée déterminée en l’absence de motif valable peut constituer une fraude à la loi. Il appartient au locataire de prouver la fraude. Le juge peut toutefois se contenter d’une vraisemblance prépondérante.

Faits

Un bailleur et un locataire concluent un contrat de bail de durée déterminée (4 ans) portant sur la location d’un appartement dans le quartier prisé des Eaux-Vives, à Genève. Le bail contient une clause d’échelonnement prévoyant une augmentation de loyer pour la quatrième année : en raison de travaux de rénovation, le loyer est d’abord soumis à la LDTR/GE et fixé à CHF 1’477 par mois hors charges pour 3 ans, avant de repasser en loyer libre, au prix du marché, pour la quatrième année (CHF 2’900 par mois).

Le locataire conteste le loyer et la clause d’indexation auprès du Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Il conclut à ce que soit constatée l’existence d’un contrat de durée indéterminée avec renouvellement tacite d’année en année après la quatrième année. Selon le locataire, la pratique de la régie consistant à conclure un contrat de durée déterminée prévoyant un loyer échelonné vise à augmenter le loyer de manière significative, tout en limitant la possibilité pour le locataire de contester l’échelon, et est une fraude à la loi.… Lire la suite

La convention d’actionnaires et l’engagement excessif selon l’art. 27 al. 2 CC

/dans /par

ATF 143 III 480 | TF, 27.06.2017, 4A_45/2017*

Faits

Une convention d’actionnaires non résiliable est conclue pour une durée indéterminée entre les fondateurs d’une société anonyme (SA). Les dispositions de cette convention prévoient notamment un droit de préemption, un droit de siéger au conseil d’administration et une clause pénale. Le contrat dispose en outre que si le salaire de l’un des actionnaires – également directeur – dépasse une certaine somme, la société s’engage à verser à un autre actionnaire minoritaire un pourcentage du montant qui dépasse cette somme.

Suite à divers conflits, l’un des fondateurs quitte le conseil d’administration. Quelques années plus tard, un autre résilie la convention. L’ancien administrateur demande à réintégrer le conseil à plusieurs reprises, mais ne parvient toutefois pas à se faire réélire. Enfin, les deux autres administrateurs de la société quittent leur fonction. Le premier, abandonnant également sa fonction de directeur, reçoit une indemnité de départ. Quant au second, il décède peu après.

Trente ans après la constitution de la SA, le fondateur ayant quitté la société en premier introduit une demande auprès du Tribunal cantonal d’Appenzell Rhodes-Extérieures. Il conclut à l’exécution de la convention, plus particulièrement à sa réélection au conseil d’administration, et au paiement d’un montant pour violation de la convention par l’actionnaire au bénéfice de la clause salariale, sur la base de son absence de réélection et du fait qu’il n’ait pas été inclus dans les discussions relatives à l’indemnité de départ du directeur.… Lire la suite