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Loyers abusifs : revirement de jurisprudence

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ATF 147 III 14 | TF, 26.10.2020, 4A_554/2019*

Un taux de rendement du loyer de 2 % de plus que le taux hypothécaire de référence n’est pas abusif lorsque le taux de référence est égal ou inférieur à 2 %. En outre, l’entier des fonds propres investis doit être revalorisé pour refléter l’évolution du coût de la vie.

Faits

L’État de Zurich est propriétaire d’un immeuble situé dans le canton de Vaud, en société simple avec une caisse de pension. Cette dernière lui cède sa part, soit la moitié de l’immeuble, en 2003. Le prix figurant dans l’acte de cession est de CHF 24’950’000. En 2014, une fondation (ci-après : la bailleresse) devient propriétaire par transfert dans le cadre d’une fusion.

Trois ans plus tard, deux personnes concluent un contrat de bail portant sur un appartement de 4.5 pièces pour 101 m2. Le loyer mensuel initial de l’appartement se monte à CHF 2’190 (charges non comprises). La location porte également sur deux places de parc à CHF 130 chacune. Le précédent locataire payait un loyer mensuel de CHF 2’020 dès 2009. Selon la bailleresse, l’augmentation du loyer résulterait de son adaptation aux loyers usuels de la localité et du quartier.

Les locataires requièrent une diminution de loyer.… Lire la suite

La contestation du loyer initial en matière d’immeuble ancien

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ATF 144 III 514 | TF, 13.09.2018, 4A_400/2017*

Un immeuble est qualifié d’ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Dans un tel cas, le bailleur peut se fonder sur le critère des loyers usuels de la localité, et non pas sur le calcul du rendement net, afin qu’il soit déterminé si le loyer initial est abusif.

Faits

En 2014, un bailleur institutionnel et un locataire concluent un contrat portant sur le bail d’un appartement situé dans un immeuble à Genève. L’immeuble a été acquis par le bailleur en 1982. Les parties divergent sur son année de construction.

Le locataire initie une action en contestation du loyer initial, laquelle est rejetée par le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Qualifiant l’immeuble d’ancien, le Tribunal a considéré qu’il n’y a pas à procéder à un calcul de rendement. Sur la base de statistiques dont l’application résulte du critère des loyers usuels de la localité, le loyer contesté ne serait pas abusif.

Le locataire forme appel à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. Celle-ci considère que l’immeuble ne peut être qualifié d’ancien.… Lire la suite

La portée de la maxime inquisitoire sociale

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ATF 141 III 569 | TF, 16.12.2015, 4A_179/2015*

Faits

Des locataires sollicitent une baisse de loyer en se fondant sur une diminution du taux hypothécaire de référence. Le bailleur refuse la réduction du loyer en estimant que le loyer actuel correspond aux loyers usuels du quartier (art. 269a lit. a CO). La tentative de conciliation échoue. Le Président du Tribunal des baux invite le bailleur à fournir l’adresse d’au moins cinq appartements situés dans le quartier afin de prouver que le loyer actuel correspond à ceux pratiqués dans la localité.

Après analyse des informations reçues, le Tribunal des baux estime que les cinq appartements ne sont pas comparables avec celui du bailleur et admet la baisse de loyer. Le bailleur recourt au Tribunal cantonal puis au Tribunal fédéral en invoquant notamment la violation de la maxime inquisitoire (art. 247 al. 2 CPC). Il soutient que le tribunal aurait dû l’avertir que les appartements qu’il a indiqués ne satisfaisaient pas les critères en la matière (art. 11 OBLF). Le Tribunal fédéral doit alors s’exprimer sur la portée de la maxime inquisitoire lors d’une procédure en réduction des loyers.

Droit

Lors d’une action en diminution du loyer, le tribunal saisi doit établir les faits d’office (art.… Lire la suite