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L’annotation d’un bail commercial (art. 261b CO) relève de la protection contre les congés au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC

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TF, 20.09.2022, 4A_199/2022*

Un litige relatif à l’annotation d’un bail commercial au registre foncier fait partie de la protection contre les congés au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, même si la fin du bail n’est pas concrètement en jeu. La procédure simplifiée s’applique à ce type de litiges peu importe leur valeur litigieuse, ce qui exclut la compétence du tribunal de commerce pour en connaître (art. 243 al. 3 CPC).

Faits

Une locataire et sa bailleresse entrent en conflit à la suite de la résiliation par la seconde du bail les liant, lequel porte sur des locaux commerciaux. Cette résiliation intervient dans le contexte de la vente de l’immeuble abritant les locaux à une tierce personne, qui deviendra propriétaire de l’immeuble en 2026.

En parallèle de la procédure de contestation du congé, la locataire ouvre action devant le Tribunal de commerce du canton de Zurich et conclut à ce que la bailleresse soit condamnée à faire annoter le bail au registre foncier, en application des art. 261b CO et 959 CC.

Le Tribunal de commerce n’entre pas en matière sur la demande, retenant qu’il n’est pas compétent pour connaître du litige car celui-ci relève de la protection contre les congés au sens de l’art. … Lire la suite

La validité d’un termination agreement en droit du travail

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TF, 23.10.2018, 4A_13/2018, 4A_17/2018

Un termination agreement doit être qualifié de convention de résiliation s’il prévoit la renonciation par l’employé à la protection des art. 336 ss CO. L’employé peut valablement renoncer à se prévaloir de ces dispositions, à condition que l’art. 341 al. 1 CO soit respecté, ce qui se détermine en examinant si la convention prévoit des concessions réciproques. A cet égard, l’employé ne saurait renoncer au droit de faire contrôler judiciairement la validité de l’accord des parties.

Faits

Pour son activité en tant que trader en matières premières, un employé perçoit un salaire annuel de CHF 300’000 ainsi qu’un bonus discrétionnaire. Pour l’année 2012,  le bonus dû à l’employé est fixé à USD 3’750’000 payable en trois tranches de respectivement USD 1’650’000 (première tranche, payable le 31 janvier 2013), USD 1’050’000 (deuxième tranche, payable le 31 janvier 2014) et USD 1’050’000 (troisième tranche, payable le 31 janvier 2015). Le paiement de ces montants est soumis à la condition que l’employé ne donne pas sa démission ou qu’il ne fasse pas l’objet d’un licenciement avant le 31 décembre de l’année précédant la date du paiement.

Le 16 novembre 2013, la société résilie le contrat de travail de l’employé avec effet au 31 janvier 2014.… Lire la suite

La valeur litigieuse de l’action en expulsion

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ATF 144 III 346 | TF, 11.07.2018, 4A_565/2017*

Pour déterminer la valeur litigieuse de l’action en expulsion, il convient de distinguer si l’action concerne uniquement l’expulsion ou si la validité du congé doit également être examinée. Dans le premier cas, l’intérêt économique des parties correspond à la location de l’objet pendant la période de la procédure sommaire en cours, à savoir six mois. Dans le deuxième cas, elle correspond aux montants des loyers pendant la période de protection de trois ans prévue à l’art. 271a al. 1 let. e CO. 

Faits

Après avoir fait l’acquisition d’un fonds, une société résilie le bail à ferme lié à une chose sise sur un de ces fonds. Le fermier conteste le congé et demande que la nullité de celui-ci soit constatée, respectivement que le bail soit prolongé. Cette action est déclarée en partie irrecevable et rejetée pour le surplus.

La société bailleresse demande l’expulsion du fermier par la voie du cas clair. Elle obtient gain de cause en première instance et ce jugement est confirmé en appel.

Le fermier interjette un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire au Tribunal fédéral, lequel doit en particulier préciser la façon de calculer la valeur litigieuse d’une action en expulsion en cas clair.… Lire la suite

La proposition de jugement requalifiant un bail de durée déterminée (art. 210 CPC)

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ATF 142 III 690 | TF, 03.10.2016, 4A_47/2016*

Faits

Un locataire conclut un contrat de bail pour une durée déterminée de cinq ans avec un bailleur. Par la suite, le locataire ouvre action en fixation du loyer initial et en requalification du contrat de bail de durée déterminée en un contrat de bail de durée indéterminée. Après l’échec de la tentative de conciliation, la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne rend une proposition de jugement dans lequel elle fixe le loyer initial et requalifie le contrat de bail en un contrat de durée indéterminée.

Le bailleur s’oppose à la proposition de jugement et, après avoir obtenu une autorisation de procéder, dépose une demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Il considère notamment que la Commission de conciliation n’avait pas la compétence pour requalifier dans une proposition de jugement un contrat de durée déterminée en un contrat de durée indéterminée. Le Tribunal des baux rejette la demande du bailleur. Sur appel, le Tribunal cantonal donne raison au bailleur et retient que la Commission de conciliation n’a pas la compétence pour requalifier un contrat de bail de durée déterminée en un contrat de durée indéterminée dans une proposition de jugement.… Lire la suite

La compétence du tribunal de commerce pour connaître de l’expulsion d’un locataire

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ATF 142 III 515 | TF, 13.07.2016, 4A_100/2016*

Faits

Un locataire loue un local commercial auprès d’une société bailleresse. Les deux parties sont inscrites au registre du commerce. Après quelque temps, la société bailleresse résilie le contrat de bail. Cependant, le locataire continue d’occuper le local commercial.

La société bailleresse introduit une requête en procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) auprès du Regionalgericht bernois afin d’obtenir l’expulsion du locataire. Ce tribunal n’entre pas en matière, car il considère que la validité du congé n’est pas établie (art. 257 al. 3 CPC). La société bailleresse forme un recours auprès de l’Obergericht bernois. Celui-ci donne raison à la société bailleresse et ordonne l’expulsion du locataire.

Le locataire forme un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral. Celui-ci doit trancher si c’est le Regionalgericht et l’Obergericht bernois ou si c’est le tribunal de commerce (art. 6 CPC) qui est compétent à raison de la matière pour traiter de l’expulsion du locataire.

Droit

Selon l’art. 6 al. 2 CPC, un litige est considéré comme commercial lorsque l’activité commerciale d’une partie au moins est concernée (a.), qu’un recours en matière civile au Tribunal fédéral peut être intenté contre la décision (b.) et que les parties sont inscrites au registre du commerce (c.).… Lire la suite