L’adaptation du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé

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ATF 147 III 32 | TF, 05.01.2021, 4A_86/2020*

Le locataire qui agit en diminution du loyer (art. 270a CO) après l’expiration de la durée initiale du bail indexé ne peut invoquer qu’une diminution fondée sur des facteurs relatifs. Le Tribunal fédéral modifie sa jurisprudence en rejetant l’application de la méthode absolue lors de l’examen d’une demande de réduction de loyer après le délai initial d’un bail indexé.

Faits

Un bailleur et deux locataires concluent un contrat de bail portant sur la location d’un appartement de 4 pièces dans le canton de Vaud. Valable pour une durée de cinq ans, le bail est reconductible tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation par une partie. Le loyer mensuel est fixé à CHF 2’550.- d’après l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Le contrat prévoit la possibilité de modifier le loyer proportionnellement à la variation de l’ISPC en prenant pour base celui qui est indiqué dans le contrat. Durant la période initiale de cinq ans, les locataires ont obtenu une réduction de loyer de CHF 25.- par mois, fondée sur la baisse de l’ISPC.

Quatre mois avant la fin de la durée initiale, les locataires se prévalent du rendement excessif de la chose louée et requièrent une baisse du loyer initial de CHF 2’550.- à CHF 1’050.- à compter de l’expiration de la période d’indexation.… Lire la suite

L’autorité de chose jugée de l’action partielle (le quatrième quart-temps)

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ATF 147 III 345 | TF, 23.03.2021, 4A_449/2020*

Lorsque le caractère partiel d’une action signifie simplement que la partie demanderesse a limité son action en terme de montant, l’autorité de chose jugée de la décision rendue à la suite de l’action partielle s’étend à l’entier de la prétention.

Faits

Une société gestionnaire de fortune ouvre une action partielle contre une banque, réclamant une petite partie d’un montant litigieux global de CHF 5’000’000. Faute d’avoir démontré que les conditions d’un dommage étaient remplies et d’avoir agi dans le délai de prescription, la société est déboutée.

La société cède ensuite la créance litigieuse globale de CHF 5’000’000 à une fondation, laquelle ouvre une nouvelle action partielle contre la banque pour un montant de CHF 100’000. La fondation justifie son action par les mêmes motifs que ceux développés précédemment par la société dans son action partielle.

Le Tribunal de commerce n’entre pas en matière sur l’action de la fondation car il estime que le litige a déjà fait l’objet d’une décision entrée en force (art. 59 al. 2 let. e CPC). La fondation recourt au Tribunal fédéral, lequel est amené à examiner si une décision sur une action partielle a autorité de chose jugée sur l’entier de la prétention ou non.… Lire la suite

L’étendue d’une plainte pénale pour violation de domicile à l’encontre d’une journaliste

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ATF 147 IV 199 | TF, 25.03.2021, 6B_1214/2020*

Le comportement d’un groupe de squatteurs qui occupe une maison ne peut pas être imputé à une journaliste qui y pénètre dans le seul but de rédiger un reportage sur la situation. Partant, la plainte pénale pour violation de domicile déposée par le propriétaire à l’encontre des squatteurs ne vaut pas envers la journaliste.

Faits

En avril 2016, des squatteurs occupent une maison à Lucerne. La société propriétaire dépose une plainte pénale contre inconnu pour violation de domicile. Le même jour, une journaliste se rend sur la propriété et pénètre dans l’immeuble afin de rédiger un reportage sur la situation. L’article est publié le lendemain.

Le Ministère public de Lucerne rend une ordonnance pénale, condamnant la journaliste à 5 jours-amende à CHF 90 ainsi qu’à une amende de CHF 100 pour violation de domicile. La journaliste fait opposition et le Ministère public classe la procédure au motif qu’elle avait pénétré dans la maison dans sa fonction de journaliste et qu’elle l’avait quittée après avoir récolté les informations sur l’occupation.

Le Tribunal cantonal de Lucerne admet cependant le recours de la société propriétaire contre l’ordonnance de classement. Le Ministère public rend donc une nouvelle ordonnance pénale à l’encontre de la journaliste pour violation de domicile, la condamnant à 5 jours-amende à CHF 90 et à une amende de CHF 100.… Lire la suite

Contribution d’entretien de l’enfant : une uniformisation de la méthode de calcul

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ATF 147 III 265 | TF, 11.11.2020, 5A_311/2019*

Le Tribunal fédéral fixe une méthode uniforme à appliquer en droit suisse concernant le calcul des contributions d’entretien dues à l’enfant en cas de divorce. Il s’agit de la méthode concrète en deux étapes, basée sur la notion de minimum vital prévu par la LP.

Faits

Après cinq ans de mariage, une épouse quitte le domicile familial. Son époux reprend la garde de leur enfant alors âgé de cinq ans. Les parents passent un accord de séparation peu après, par lequel le père s’engage à supporter tous les frais d’entretien de l’enfant et à verser une contribution d’entretien à la mère. Deux ans plus tard, les époux déposent conjointement une demande de divorce.

Le Kreisgericht de Saint-Gall prononce le divorce, laisse l’enfant à la garde de son père et prévoit un droit de visite pour sa mère. Par ailleurs, la mère doit verser une contribution d’entretien de CHF 1’000 pour son enfant jusqu’à sa majorité ou jusqu’à ce qu’il ait terminé une formation appropriée.

Sur appel des deux parties, le Tribunal cantonal de Saint-Gall renonce à l’entretien de l’enfant pour la période de l’entrée en force du jugement (28 février 2017) jusqu’en décembre 2019.… Lire la suite

La notion d’établissement stable au sens de la LFAIE

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ATF 147 II 281 | TF, 22.03.2021, 2C_589/2020*

La notion d’établissement stable au sens de l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE doit être comprise de manière restrictive. En cas d’acquisition isolée d’un immeuble devant servir de résidence au personnel d’un hôtel, cet immeuble ne peut pas être considéré comme faisant partie d’un établissement stable. 

Faits

Un investisseur étranger souhaite acquérir un immeuble destiné à la construction de logements pour le personnel d’un hôtel situé dans la même commune. L’inspectorat du registre foncier et registre du commerce du canton des Grisons rend une décision retenant que l’immeuble en question est à considérer comme faisant partie d’un établissement stable au sens de l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE et que l’acquisition de cet immeuble par des personnes à l’étranger ne nécessite ainsi pas d’autorisation.

L’Office fédéral de la justice (OFJ) recourt contre cette décision auprès du Tribunal administratif du canton des Grisons, estimant que l’acquisition de cet immeuble par des personnes à l’étranger devrait être soumise à autorisation conformément à la Lex Koller.

Débouté, l’OFJ interjette alors recours auprès du Tribunal fédéral. Ce dernier se penche sur la question de savoir si l’immeuble en cause est à considérer comme faisant partie d’un établissement stable selon l’art.… Lire la suite