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Légitimation passive de la PPE : actio negatoria et action possessoire

ATF 145 III 121 | TF, 11.12.2018, 5A_340/2017*

Lorsque l’immeuble de base est à l’origine d’un trouble à la propriété et/ou à la possession d’un des propriétaires d’étage, ce dernier doit dans un premier temps solliciter une décision de l’assemblée des copropriétaires. Ce n’est qu’ensuite d’une décision négative de l’assemblée qu’il peut ouvrir action en cessation de l’atteinte (art. 641 CC) et/ou action possessoire (art. 928 CC). Ces actions doivent être dirigées à l’encontre des autres propriétaires d’étages, la communauté des propriétaires d’étages n’ayant pas la légitimation passive.

Faits

Des puits de lumière traversent le toit d’une propriété par étages. Un pont surplombe les puits de lumière. Ce pont est notamment emprunté par des techniciens pour accéder au “cylindre technique” du bâtiment. Le pont était initialement situé au-dessus de l’appartement no. 5.0. Par la suite, il est déplacé au-dessus de l’appartement 2.2.

L’assemblée des propriétaires d’étages décide de laisser le pont à son nouvel emplacement de façon permanente. Cette décision de l’assemblée des propriétaires d’étages est contestée en justice (art. 712m al. 2 cum art. 75 CC). A la date du présent arrêt, la procédure en contestation de cette décision est toujours pendante.

Séparément, les propriétaires de l’appartement 2.2 agissent en justice contre la communauté des propriétaires d’étage afin que le pont soit remis à l’endroit initial.… Lire la suite

L’action réintégrande : sa nature et ses conditions

ATF 144 III 145 | TF, 13.03.2018, 4A_197/2017*

La décision sur l’action possessoire est une décision portant sur des mesures provisionnelles au sens de l’art. 98 LTF. L’action possessoire protège avant tout le possesseur immédiat (par exemple le locataire d’un immeuble) contre les tiers, mais protège aussi le possesseur médiat (par exemple le propriétaire de l’immeuble).

Faits

Deux fermiers prennent à bail un domaine agricole pour une durée déterminée. Le contrat de bail est conclu entre eux et le propriétaire de l’époque. Il est convenu dans le contrat de bail à ferme que, à l’expiration de la durée du contrat, si le bailleur n’a pas lui-même d’enfant, il s’engage à remettre le bail à un neveu des deux fermiers. En cours de bail, le propriétaire de l’époque vend son domaine à un nouveau propriétaire qui reprend alors le bail à ferme avec les deux fermiers.

Avant l’expiration de la durée de la relation de bail à ferme, les deux fermiers et le bailleur (le nouveau propriétaire) concluent une convention de résiliation du contrat de bail à ferme. Au vu de cette convention, l’autorité foncière cantonale informe le bailleur qu’il n’est plus tenu de conclure une relation de bail à ferme avec un neveu des fermiers.… Lire la suite