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Le fardeau de la preuve en cas d’augmentation massive du loyer initial

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ATF 147 III 431 | TF, 06.05.2021, 4A_183/2020*

Lorsqu’un loyer initial a été massivement augmenté par rapport au précédent (près de 44 % en l’espèce), il existe une présomption de fait selon laquelle ce nouveau loyer est abusif. Cependant, si le bailleur ou la bailleresse parvient à soulever des doutes suffisants quant à la pertinence de la présomption dans le cas d’espèce, elle est écartée et le fardeau de la preuve incombe au locataire.

Faits

En avril 2017, un locataire et une propriétaire (société anonyme) concluent un contrat de location portant sur un appartement de deux pièces en ville de Zurich. Le loyer est fixé à CHF 1’060, plus les charges. Le loyer précédent, communiqué au locataire par la formule officielle, était de CHF 738. La bailleresse invoque un ajustement aux loyers usuels de la localité et du quartier (art. 269a CO) pour justifier cette augmentation. Le locataire la conteste devant l’autorité de conciliation, demandant que le loyer initial soit considéré comme abusif (art. 270 CO).

Aucun accord n’ayant pu être trouvé, la bailleresse ouvre action devant le Tribunal des baux zurichois. Elle demande que le loyer de CHF 1’060 soit déclaré non abusif, subsidiairement que le Tribunal détermine lui-même le loyer adéquat.… Lire la suite

Loyers abusifs : revirement de jurisprudence

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ATF 147 III 14 | TF, 26.10.2020, 4A_554/2019*

Un taux de rendement du loyer de 2 % de plus que le taux hypothécaire de référence n’est pas abusif lorsque le taux de référence est égal ou inférieur à 2 %. En outre, l’entier des fonds propres investis doit être revalorisé pour refléter l’évolution du coût de la vie.

Faits

L’État de Zurich est propriétaire d’un immeuble situé dans le canton de Vaud, en société simple avec une caisse de pension. Cette dernière lui cède sa part, soit la moitié de l’immeuble, en 2003. Le prix figurant dans l’acte de cession est de CHF 24’950’000. En 2014, une fondation (ci-après : la bailleresse) devient propriétaire par transfert dans le cadre d’une fusion.

Trois ans plus tard, deux personnes concluent un contrat de bail portant sur un appartement de 4.5 pièces pour 101 m2. Le loyer mensuel initial de l’appartement se monte à CHF 2’190 (charges non comprises). La location porte également sur deux places de parc à CHF 130 chacune. Le précédent locataire payait un loyer mensuel de CHF 2’020 dès 2009. Selon la bailleresse, l’augmentation du loyer résulterait de son adaptation aux loyers usuels de la localité et du quartier.

Les locataires requièrent une diminution de loyer.… Lire la suite

La portée de la maxime inquisitoire sociale

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ATF 141 III 569 | TF, 16.12.2015, 4A_179/2015*

Faits

Des locataires sollicitent une baisse de loyer en se fondant sur une diminution du taux hypothécaire de référence. Le bailleur refuse la réduction du loyer en estimant que le loyer actuel correspond aux loyers usuels du quartier (art. 269a lit. a CO). La tentative de conciliation échoue. Le Président du Tribunal des baux invite le bailleur à fournir l’adresse d’au moins cinq appartements situés dans le quartier afin de prouver que le loyer actuel correspond à ceux pratiqués dans la localité.

Après analyse des informations reçues, le Tribunal des baux estime que les cinq appartements ne sont pas comparables avec celui du bailleur et admet la baisse de loyer. Le bailleur recourt au Tribunal cantonal puis au Tribunal fédéral en invoquant notamment la violation de la maxime inquisitoire (art. 247 al. 2 CPC). Il soutient que le tribunal aurait dû l’avertir que les appartements qu’il a indiqués ne satisfaisaient pas les critères en la matière (art. 11 OBLF). Le Tribunal fédéral doit alors s’exprimer sur la portée de la maxime inquisitoire lors d’une procédure en réduction des loyers.

Droit

Lors d’une action en diminution du loyer, le tribunal saisi doit établir les faits d’office (art.… Lire la suite