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Le fardeau de la preuve en cas d’augmentation massive du loyer initial

TF, 06.05.2021, 4A_183/2020*

Lorsqu’un loyer initial a été massivement augmenté par rapport au précédent (près de 44 % en l’espèce), il existe une présomption de fait selon laquelle ce nouveau loyer est abusif. Cependant, si le bailleur ou la bailleresse parvient à soulever des doutes suffisants quant à la pertinence de la présomption dans le cas d’espèce, elle est écartée et le fardeau de la preuve incombe au locataire.

Faits

En avril 2017, un locataire et une propriétaire (société anonyme) concluent un contrat de location portant sur un appartement de deux pièces en ville de Zurich. Le loyer est fixé à CHF 1’060, plus les charges. Le loyer précédent, communiqué au locataire par la formule officielle, était de CHF 738. La bailleresse invoque un ajustement aux loyers usuels de la localité et du quartier (art. 269a CO) pour justifier cette augmentation. Le locataire la conteste devant l’autorité de conciliation, demandant que le loyer initial soit considéré comme abusif (art. 270 CO).

Aucun accord n’ayant pu être trouvé, la bailleresse ouvre action devant le Tribunal des baux zurichois. Elle demande que le loyer de CHF 1’060 soit déclaré non abusif, subsidiairement que le Tribunal détermine lui-même le loyer adéquat.… Lire la suite