Articles

La fixation du loyer initial par le juge

/dans /par

ATF 148 III 209 | TF, 02.05.2022, 4A_554/2021*

Lorsque le juge doit fixer le loyer initial sans pouvoir s’appuyer sur les critères figurant à l’art. 11 OBLF, il doit s’en tenir au loyer payé par le précédent locataire s’il n’existe aucun autre élément de preuve. En présence d’autres éléments tels que des statistiques cantonales ou communales, même insuffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d’en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des circonstances concrètes.

Faits

Une bailleresse est propriétaire d’une parcelle sur laquelle elle a fait bâtir un nouvel immeuble dans les années 1960. En 2017, des locataires prennent à bail un appartement de quatre pièces situé dans cet immeuble, pour un loyer mensuel de CHF 2’280 plus un acompte de CHF 230 pour les charges. Le précédent locataire payait un loyer mensuel de CHF 1’562 et un acompte de CHF 230 pour les charges depuis 2014. La bailleresse justifie cette augmentation par l’adaptation aux loyers usuels du quartier.

Les locataires contestent le loyer initial devant une commission de conciliation, puis déposent une demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud.… Lire la suite

La qualité pour agir d’un colocataire et l’application de la méthode absolue en matière de contestation du loyer

/dans /par

ATF 146 III 346 | TF, 21.04.2020, 4A_157/2019*

Un colocataire dispose de la qualité pour agir seul en contestation du loyer, à condition qu’il assigne le(s) autre(s) colocataire(s) aux côtés du bailleur.

Le locataire peut se prévaloir du calcul du rendement net (méthode absolue) pour évaluer le caractère abusif du loyer s’agissant d’un immeuble passant d’un régime de loyers contrôlés par l’État à celui des loyers libres.

Faits

Deux colocataires concluent un contrat de bail pour un appartement à Genève. L’immeuble est soumis au régime des habitations à loyer modérés jusqu’au 31 décembre 2016.

L’un des deux colocataires ouvre action contre la bailleresse et l’autre colocataire en vue d’une réduction du loyer dès le 1er janvier 2017. Suite au rejet de sa demande, le colocataire fait appel auprès de la Cour de justice en assignant le bailleur et l’autre colocataire. La Cour admet l’appel.

Le bailleur interjette un recours en matière civile au Tribunal fédéral, qui doit examiner i) si un colocataire a la qualité pour agir seul en diminution du loyer et ii) si la méthode absolue peut être appliquée pour contrôler le caractère abusif du loyer s’agissant d’un immeuble sortant du contrôle étatique.

Droit

Les consorts matériels nécessaires sont titulaires ou obligés ensemble d’un même droit, de sorte qu’ils doivent en principe ouvrir action ou être actionnés ensemble.… Lire la suite