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Le litige sur la validité du congé et la “protection contre les congés” au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC

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ATF 142 III 402 | TF, 21.06.2016, 4A_636/2015*

Faits

Un bailleur dépose une demande en procédure ordinaire à l’encontre de son locataire, dans laquelle il prend six conclusions. Il demande au juge de constater que le bail a pris fin au 1er octobre 2013 (I), de condamner le locataire au paiement de 72’600 francs à titre d’indemnité pour occupation illicite (II), de condamner le locataire au paiement de 1’650 francs à titre d’arriérés de frais accessoires (III), d’astreindre le locataire à libérer immédiatement les locaux occupés (IV) et à restituer toutes les clés permettant l’accès à l’immeuble (V) et enfin de donner l’ordre aux agents de la force publique d’exécuter le jugement s’ils en sont requis (VI).

Le Président du Tribunal des baux du canton de Vaud déclare la demande recevable. Sur appel du locataire, le Tribunal cantonal vaudois considère que seules les conclusions II et III, visant à condamner le locataire au paiement de 72’600 francs et 1’650 francs sont recevables. Le Tribunal cantonal considère que les conclusions I, IV, V, VI entrent dans le champ d’application de l’art. 243 al. 2 let. c CPC, qui soumet les litiges portant sur la protection contre les congés à la procédure simplifiée, sans égard à la valeur litigieuse.… Lire la suite

La contestation du loyer initial (art. 270 al. 1 let. a CO)

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ATF 142 III 442 | TF, 18.05.2016, 4A_691/2015*

Faits

Un locataire conclut un contrat de bail avec un bailleur portant sur un appartement de 3.5 pièces à Zurich pour un loyer de 3’900 francs par mois. Le locataire conteste le loyer initial devant le Tribunal des baux et loyers et demande à ce que le loyer soit réduit à 2’200 francs par mois.

Le Tribunal des baux et loyers considère que les conditions pour la contestation du loyer initial au sens de l’art. 270 al. 1 let. a CO sont satisfaites. Toutefois, il considère que le locataire n’a pas démontré en quoi le loyer était trop élevé.

Sur recours du locataire, l’Obergericht du Canton de Zurich considère que la contestation du loyer initial au sens de l’art. 270 al. 1 let. a CO suppose dans tous les cas que le locataire ait été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale. Le locataire ne peut donc pas simplement démontrer l’existence d’une pénurie de logements. En l’espèce, l’Obergericht considère que le locataire n’a pas démontré une quelconque situation de contrainte personnelle l’ayant poussé à conclure le bail.

Le locataire forme un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral.… Lire la suite

Le passage du bail au propriétaire du fonds à l’extinction du droit de superficie

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ATF 142 III 329 |  TF, 10.03.2016, 4A_553/2015*

Faits

Le propriétaire d’un bien-fonds confère un droit de superficie à une société pour une durée limitée. Le droit de superficie est immatriculé au registre foncier comme immeuble indépendant. La titulaire du droit de superficie (la « bailleresse ») loue les bâtiments construits en vertu du droit de superficie à une société (la « locataire »). Le contrat de bail est annoté au registre foncier.

Peu avant l’échéance du droit de superficie, la bailleresse donne son congé à la locataire pour une date postérieure à l’échéance du droit de superficie. La locataire agit par la suite à l’encontre du propriétaire du bien-fonds, concluant à l’annulation du congé donné par la bailleresse.

La première instance rejette la demande au motif que le propriétaire du bien-fonds n’a pas la légitimation passive. Cette décision est confirmée en seconde instance.

Sur recours de la locataire, le Tribunal fédéral doit établir si le bail relatif à des locaux construits en vertu d’un droit de superficie passe au propriétaire du bien-fonds à l’expiration du droit de superficie concerné.

Droit

A l’expiration du droit de superficie, les constructions ont fait retour au propriétaire du fonds (art. 779c CC). Le propriétaire du bien-fonds est ainsi devenu propriétaire des locaux loués.… Lire la suite