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La formule officielle et le contrat de bail sont-ils des titres au sens de l’art. 251 CP ?

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ATF 148 IV 288 | TF, 02.06.2022, 6B_1270/2021*

La formule officielle destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer (cf. art. 269d al. 1 CO cum art. 19 OBLF) est un titre au sens de l’art. 251 CP. En revanche, tel n’est pas le cas d’un contrat de bail, à tout le moins lorsque seule l’identité des précédents locataires y est indiquée de manière fausse.

Faits

En 2020, un avocat est condamné par le Tribunal correctionnel de la République et canton de Genève pour faux dans les titres (cf. art. 251 CP) dans le cadre la gestion d’un immeuble sis à Lausanne, dont la propriété appartenait à une société qu’il contrôlait personnellement.

En substance, il lui est reproché d’avoir indiqué des montants fictifs à titre d’anciens loyers et charges ainsi que des noms fictifs d’anciens locataires lors de l’établissement de nouveaux contrats de bail. Ces informations étaient inscrites sur la formule officielle destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer (cf. art. 269d CO cum art. 19 OBLF), ainsi que dans le nouveau contrat de bail. Cette démarche avait pour but d’éviter une contestation initiale du loyer par le nouveau locataire entrant et d’en permettre une augmentation massive et injustifiée.… Lire la suite

La motivation de l’augmentation du loyer liée à des travaux de plus-value

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ATF 142 III 375 | TF, 13.04.16, 4A_366/2015*

Faits

Un bailleur procède à d’importants travaux de rénovation dans son immeuble et augmente le loyer initial de 43 %. La formule officielle contient la justification suivante : « améliorations créant une plus-value à la suite de la rénovation totale : CHF 454 (43.24 %) ». Le locataire s’oppose à cette augmentation et considère notamment qu’elle est nulle, car elle ne respecterait pas les conditions formelles imposées par l’art. 269d CO. Le Tribunal cantonal donne raison au locataire et reproche au bailleur de ne pas avoir indiqué les chiffres précis relatifs au coût des travaux qui justifient l’augmentation de 43 %. Le bailleur saisit alors le Tribunal fédéral qui doit déterminer les conditions formelles de l’avis d’une augmentation du loyer.

Droit

Selon l’art. 269d CO, « le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton ».

Selon la jurisprudence, la notification de l’augmentation des loyers est nulle si le bailleur ne la justifie pas ou que les raisons ne sont pas suffisamment claires.… Lire la suite