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L’importance de la preuve pour la notification de la formule officielle

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ATF 148 III 63| TF, 28.01.2022, 4A_302/2021*

En matière de fixation du loyer, il revient toujours au propriétaire de prouver la notification de la formule officielle. À moins de disposer de connaissances particulières, les locataires bénéficient d’une présomption d’ignorance concernant la nécessité d’utiliser une telle formule.

L’action en répétition du trop-perçu des loyers se prescrit par 3 ans à compter du moment où les parties ont effectivement (et personnellement) connaissance de leur droit au remboursement, la connaissance d’un·e éventuel·le mandataire professionnel·le ne pouvant leur être imputée.

Faits

En 2011, deux personnes concluent un contrat de bail avec le propriétaire d’un appartement de 5 pièces à Montreux. Le contrat prévoit un loyer mensuel net de CHF 4’100.- mais ne mentionne pas l’annexion d’une formule officielle de notification du nouveau loyer. La bailleresse allègue avoir adressé une telle formule aux locataires qui, pour leur part, le contestent. En 2014, les locataires signalent des défauts dans l’appartement et demandent une réduction forfaitaire de loyer, qui est finalement réduit à CHF 3’813.-.

Fin 2015, les locataires ouvrent action en constatation de la nullité du loyer initial et de son caractère abusif et en fixation d’un nouveau loyer initial, arguant que la bailleresse ne leur a jamais notifié de formule officielle.… Lire la suite

L’adaptation du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé

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ATF 147 III 32 | TF, 05.01.2021, 4A_86/2020*

Le locataire qui agit en diminution du loyer (art. 270a CO) après l’expiration de la durée initiale du bail indexé ne peut invoquer qu’une diminution fondée sur des facteurs relatifs. Le Tribunal fédéral modifie sa jurisprudence en rejetant l’application de la méthode absolue lors de l’examen d’une demande de réduction de loyer après le délai initial d’un bail indexé.

Faits

Un bailleur et deux locataires concluent un contrat de bail portant sur la location d’un appartement de 4 pièces dans le canton de Vaud. Valable pour une durée de cinq ans, le bail est reconductible tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation par une partie. Le loyer mensuel est fixé à CHF 2’550.- d’après l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Le contrat prévoit la possibilité de modifier le loyer proportionnellement à la variation de l’ISPC en prenant pour base celui qui est indiqué dans le contrat. Durant la période initiale de cinq ans, les locataires ont obtenu une réduction de loyer de CHF 25.- par mois, fondée sur la baisse de l’ISPC.

Quatre mois avant la fin de la durée initiale, les locataires se prévalent du rendement excessif de la chose louée et requièrent une baisse du loyer initial de CHF 2’550.- à CHF 1’050.- à compter de l’expiration de la période d’indexation.… Lire la suite

Loyers abusifs : revirement de jurisprudence

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ATF 147 III 14 | TF, 26.10.2020, 4A_554/2019*

Un taux de rendement du loyer de 2 % de plus que le taux hypothécaire de référence n’est pas abusif lorsque le taux de référence est égal ou inférieur à 2 %. En outre, l’entier des fonds propres investis doit être revalorisé pour refléter l’évolution du coût de la vie.

Faits

L’État de Zurich est propriétaire d’un immeuble situé dans le canton de Vaud, en société simple avec une caisse de pension. Cette dernière lui cède sa part, soit la moitié de l’immeuble, en 2003. Le prix figurant dans l’acte de cession est de CHF 24’950’000. En 2014, une fondation (ci-après : la bailleresse) devient propriétaire par transfert dans le cadre d’une fusion.

Trois ans plus tard, deux personnes concluent un contrat de bail portant sur un appartement de 4.5 pièces pour 101 m2. Le loyer mensuel initial de l’appartement se monte à CHF 2’190 (charges non comprises). La location porte également sur deux places de parc à CHF 130 chacune. Le précédent locataire payait un loyer mensuel de CHF 2’020 dès 2009. Selon la bailleresse, l’augmentation du loyer résulterait de son adaptation aux loyers usuels de la localité et du quartier.

Les locataires requièrent une diminution de loyer.… Lire la suite

La prescription de l’action en restitution du trop-perçu (art. 67 al. 1 CO)

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ATF 146 III 82 | TF, 28.02.2020, 4A_495/2019*

En matière d’enrichissement illégitime, le dies a quo du délai absolu correspond au moment de chaque paiement indu et non au moment unique du premier paiement.

Faits

En janvier 2004, un bailleur et un locataire concluent un contrat de bail portant sur un appartement dans le canton de Vaud pour un loyer de CHF 2’100 par mois. Le bailleur ne remet néanmoins pas la formule officielle au locataire.

En juin 2016, le locataire résilie le contrat de bail. Peu après, soit le 6 juillet 2016, il prend contact avec son assureur protection juridique. Le 5 juillet 2017, le locataire saisit l’autorité de conciliation compétente. Il dépose ensuite une demande concluant à la constatation de la nullité du loyer initial, à la fixation de celui-ci à CHF 1’000 par mois depuis le début du contrat de bail et à la restitution du trop-perçu.

Le Tribunal des baux du canton de Vaud fixe le loyer initial à CHF 1’650 par mois. Le bailleur ayant soulevé l’exception de prescription, le Tribunal considère que le délai relatif d’un an a commencé à courir lorsque le locataire a contacté son assureur, soit le 6 juillet 2016.… Lire la suite

La contestation du loyer initial en matière d’immeuble ancien

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ATF 144 III 514 | TF, 13.09.2018, 4A_400/2017*

Un immeuble est qualifié d’ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Dans un tel cas, le bailleur peut se fonder sur le critère des loyers usuels de la localité, et non pas sur le calcul du rendement net, afin qu’il soit déterminé si le loyer initial est abusif.

Faits

En 2014, un bailleur institutionnel et un locataire concluent un contrat portant sur le bail d’un appartement situé dans un immeuble à Genève. L’immeuble a été acquis par le bailleur en 1982. Les parties divergent sur son année de construction.

Le locataire initie une action en contestation du loyer initial, laquelle est rejetée par le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Qualifiant l’immeuble d’ancien, le Tribunal a considéré qu’il n’y a pas à procéder à un calcul de rendement. Sur la base de statistiques dont l’application résulte du critère des loyers usuels de la localité, le loyer contesté ne serait pas abusif.

Le locataire forme appel à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. Celle-ci considère que l’immeuble ne peut être qualifié d’ancien.… Lire la suite