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L’adaptation du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé

TF, 05.01.2021, 4A_86/2020*

Le locataire qui agit en diminution du loyer (art. 270a CO) après l’expiration de la durée initiale du bail indexé ne peut invoquer qu’une diminution fondée sur des facteurs relatifs. Le Tribunal fédéral modifie sa jurisprudence en rejetant l’application de la méthode absolue lors de l’examen d’une demande de réduction de loyer après le délai initial d’un bail indexé.

Faits

Un bailleur et deux locataires concluent un contrat de bail portant sur la location d’un appartement de 4 pièces dans le canton de Vaud. Valable pour une durée de cinq ans, le bail est reconductible tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation par une partie. Le loyer mensuel est fixé à CHF 2’550.- d’après l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Le contrat prévoit la possibilité de modifier le loyer proportionnellement à la variation de l’ISPC en prenant pour base celui qui est indiqué dans le contrat. Durant la période initiale de cinq ans, les locataires ont obtenu une réduction de loyer de CHF 25.- par mois, fondée sur la baisse de l’ISPC.

Quatre mois avant la fin de la durée initiale, les locataires se prévalent du rendement excessif de la chose louée et requièrent une baisse du loyer initial de CHF 2’550.- à CHF 1’050.- à compter de l’expiration de la période d’indexation.… Lire la suite

La prescription de l’action en restitution du trop-perçu (art. 67 al. 1 CO)

ATF 146 III 82 | TF, 28.02.2020, 4A_495/2019*

En matière d’enrichissement illégitime, le dies a quo du délai absolu correspond au moment de chaque paiement indu et non au moment unique du premier paiement.

Faits

En janvier 2004, un bailleur et un locataire concluent un contrat de bail portant sur un appartement dans le canton de Vaud pour un loyer de CHF 2’100 par mois. Le bailleur ne remet néanmoins pas la formule officielle au locataire.

En juin 2016, le locataire résilie le contrat de bail. Peu après, soit le 6 juillet 2016, il prend contact avec son assureur protection juridique. Le 5 juillet 2017, le locataire saisit l’autorité de conciliation compétente. Il dépose ensuite une demande concluant à la constatation de la nullité du loyer initial, à la fixation de celui-ci à CHF 1’000 par mois depuis le début du contrat de bail et à la restitution du trop-perçu.

Le Tribunal des baux du canton de Vaud fixe le loyer initial à CHF 1’650 par mois. Le bailleur ayant soulevé l’exception de prescription, le Tribunal considère que le délai relatif d’un an a commencé à courir lorsque le locataire a contacté son assureur, soit le 6 juillet 2016.… Lire la suite

Un bail de durée déterminée peut-il constituer une fraude ?

TF, 12.04.19, 4A_598/2018

La conclusion d’un bail de durée déterminée en l’absence de motif valable peut constituer une fraude à la loi. Il appartient au locataire de prouver la fraude. Le juge peut toutefois se contenter d’une vraisemblance prépondérante.

Faits

Un bailleur et un locataire concluent un contrat de bail de durée déterminée (4 ans) portant sur la location d’un appartement dans le quartier prisé des Eaux-Vives, à Genève. Le bail contient une clause d’échelonnement prévoyant une augmentation de loyer pour la quatrième année : en raison de travaux de rénovation, le loyer est d’abord soumis à la LDTR/GE et fixé à CHF 1’477 par mois hors charges pour 3 ans, avant de repasser en loyer libre, au prix du marché, pour la quatrième année (CHF 2’900 par mois).

Le locataire conteste le loyer et la clause d’indexation auprès du Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Il conclut à ce que soit constatée l’existence d’un contrat de durée indéterminée avec renouvellement tacite d’année en année après la quatrième année. Selon le locataire, la pratique de la régie consistant à conclure un contrat de durée déterminée prévoyant un loyer échelonné vise à augmenter le loyer de manière significative, tout en limitant la possibilité pour le locataire de contester l’échelon, et est une fraude à la loi.… Lire la suite

La contestation du loyer initial en matière d’immeuble ancien

ATF 144 III 514 TF, 13.09.2018, 4A_400/2017*

Un immeuble est qualifié d’ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Dans un tel cas, le bailleur peut se fonder sur le critère des loyers usuels de la localité, et non pas sur le calcul du rendement net, afin qu’il soit déterminé si le loyer initial est abusif.

Faits

En 2014, un bailleur institutionnel et un locataire concluent un contrat portant sur le bail d’un appartement situé dans un immeuble à Genève. L’immeuble a été acquis par le bailleur en 1982. Les parties divergent sur son année de construction.

Le locataire initie une action en contestation du loyer initial, laquelle est rejetée par le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Qualifiant l’immeuble d’ancien, le Tribunal a considéré qu’il n’y a pas à procéder à un calcul de rendement. Sur la base de statistiques dont l’application résulte du critère des loyers usuels de la localité, le loyer contesté ne serait pas abusif.

Le locataire forme appel à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. Celle-ci considère que l’immeuble ne peut être qualifié d’ancien.… Lire la suite

La maxime des débats en procédure sommaire

ATF 144 III 462 | TF, 25.04.2018, 4A_295/2017*

Sauf exception prévue par l’art. 255 CPC, la maxime des débats (art. 55 CPC) est applicable à la procédure sommaire. Dès lors, en application de cette maxime, le locataire qui conteste la validité d’une résiliation en procédure sommaire doit alléguer et prouver l’absence de formule. S’il s’abstient de cette démarche, le tribunal ne peut pas d’office constater que la résiliation n’est pas valable au motif que le requérant n’a pas produit les titres nécessaires.

Faits

Un bailleur résilie un contrat de bail à ferme pour défaut de paiement des loyers et dépose, par la suite, une requête en évacuation en cas clair (257 CPC). Le bailleur ne produit toutefois pas, à l’appui de sa requête, les formules officielles de résiliation. Le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève déclare la requête irrecevable au motif que les formules de résiliation n’avaient pas été produites.

Dans son appel, le bailleur affirme que le contrat de bail à ferme a été résilié à l’aide de la formule officielle, ce qui est expressément admis par les fermiers dans leur réponse à l’appel. La Chambre des baux et loyers rejette également l’appel du bailleur.… Lire la suite