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L’animus donandi du testateur lors du transfert d’un bien immobilier en échange d’un usufruit

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ATF 145 III I 1 | TF, 06.11.2018, 5A_404/2018*

Pour qu’une libéralité soit qualifiée comme telle et soit donc soumise à réduction (art. 527 ch. 1 CC et 626 al. 2 CC), l’animus donandi du testateur ne peut être retenu que si celui-ci a effectivement reconnu la disproportion manifeste entre la prestation et la contre-prestation (confirmation de jurisprudence). Dans ce contexte, un usufruit ou un droit d’habitation (qui a pour effet de diminuer la valeur commerciale du bien immobilier) peut constituer une contre-prestation.

Faits

Un père cède un bien immobilier à l’un de ses enfants en tant qu’avancement d’hoirie. La valeur du bien est estimée à CHF 400’000, dont CHF 310’000 d’hypothèque reprise par le fils et CHF 90’000 à payer aux frères après la mort du père. En outre, le contrat de cession prévoit un droit de préemption en faveur des autres frères ainsi que l’attribution d’un usufruit à titre onéreux aux parents. Il prévoit également qu’une éventuelle plus-value n’est pas à rapporter par le fils. Six ans plus tard, le fils octroie à ses parents un droit d’habitation à titre gratuit à la place de l’usufruit. Environ vingt ans plus tard, le fils vend le bien immobilier pour CHF 980’000.… Lire la suite

Le refus d’inscription au registre foncier, une affaire patrimoniale ?

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ATF 144 III 310 | TF, 20.04.2018, 5A_518/2017*

L’exigence de la valeur litigieuse minimale (art. 74 LTF) s’applique à l’ensemble des décisions soumises au recours en matière civile qui constituent des affaires pécuniaires, y compris aux matières relevant matériellement du droit public. Cette exigence s’applique notamment au recours contre le refus d’inscription au registre foncier. Par ailleurs, un droit d’habitation sous condition suspensive ne peut être inscrit au registre foncier qu’une fois la condition réalisée.

Faits

Par acte authentique, le propriétaire d’un immeuble accorde un droit d’habitation à sa compagne. L’acte authentique prévoit notamment, « à titre exclusivement contractuel et sans inscription au registre foncier », que le droit d’habitation ne prendra effet qu’au décès du propriétaire.

Le registre foncier refuse l’inscription du droit d’habitation. L’instance cantonale compétente confirme cette décision.

Saisi de la cause, le Tribunal fédéral analyse d’une part si l’exigence de la valeur litigieuse minimale (art. 74 LTF) s’applique au recours contre le refus d’inscription au registre foncier, et d’autre part si un droit d’habitation sous condition suspensive peut être inscrit au registre foncier.

Droit

A titre liminaire, le Tribunal fédéral relève que les décisions en matière de tenue du registre foncier relèvent du recours en matière civile (art.… Lire la suite