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La formule officielle et le contrat de bail sont-ils des titres au sens de l’art. 251 CP ?

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ATF 148 IV 288 | TF, 02.06.2022, 6B_1270/2021*

La formule officielle destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer (cf. art. 269d al. 1 CO cum art. 19 OBLF) est un titre au sens de l’art. 251 CP. En revanche, tel n’est pas le cas d’un contrat de bail, à tout le moins lorsque seule l’identité des précédents locataires y est indiquée de manière fausse.

Faits

En 2020, un avocat est condamné par le Tribunal correctionnel de la République et canton de Genève pour faux dans les titres (cf. art. 251 CP) dans le cadre la gestion d’un immeuble sis à Lausanne, dont la propriété appartenait à une société qu’il contrôlait personnellement.

En substance, il lui est reproché d’avoir indiqué des montants fictifs à titre d’anciens loyers et charges ainsi que des noms fictifs d’anciens locataires lors de l’établissement de nouveaux contrats de bail. Ces informations étaient inscrites sur la formule officielle destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer (cf. art. 269d CO cum art. 19 OBLF), ainsi que dans le nouveau contrat de bail. Cette démarche avait pour but d’éviter une contestation initiale du loyer par le nouveau locataire entrant et d’en permettre une augmentation massive et injustifiée.… Lire la suite

L’importance de la preuve pour la notification de la formule officielle

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ATF 148 III 63| TF, 28.01.2022, 4A_302/2021*

En matière de fixation du loyer, il revient toujours au propriétaire de prouver la notification de la formule officielle. À moins de disposer de connaissances particulières, les locataires bénéficient d’une présomption d’ignorance concernant la nécessité d’utiliser une telle formule.

L’action en répétition du trop-perçu des loyers se prescrit par 3 ans à compter du moment où les parties ont effectivement (et personnellement) connaissance de leur droit au remboursement, la connaissance d’un·e éventuel·le mandataire professionnel·le ne pouvant leur être imputée.

Faits

En 2011, deux personnes concluent un contrat de bail avec le propriétaire d’un appartement de 5 pièces à Montreux. Le contrat prévoit un loyer mensuel net de CHF 4’100.- mais ne mentionne pas l’annexion d’une formule officielle de notification du nouveau loyer. La bailleresse allègue avoir adressé une telle formule aux locataires qui, pour leur part, le contestent. En 2014, les locataires signalent des défauts dans l’appartement et demandent une réduction forfaitaire de loyer, qui est finalement réduit à CHF 3’813.-.

Fin 2015, les locataires ouvrent action en constatation de la nullité du loyer initial et de son caractère abusif et en fixation d’un nouveau loyer initial, arguant que la bailleresse ne leur a jamais notifié de formule officielle.… Lire la suite

La preuve de la réception de la formule officielle du loyer initial (art. 270 al. 2 CO)

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ATF 142 III 369 | TF, 19.05.2016, 4A_398/2015*

Faits

Un locataire conclut un contrat de bail avec un bailleur portant sur un appartement. Pour le compte du bailleur, la régie adresse sous pli simple au locataire le contrat de bail. Le contrat de bail mentionne que la formule officielle de notification du loyer initial se trouve en annexe. Le locataire reçoit le pli et retourne à la régie le contrat de bail signé, mais non la formule officielle de notification du loyer. La question de savoir si le locataire a effectivement reçu la formule officielle est litigieuse.

Le locataire introduit une demande devant le Tribunal des baux concluant à ce qu’il soit constaté que le loyer initial est nul, faute d’usage de la formule officielle, qu’il soit réduit et que le bailleur restitue le trop-perçu. Cette demande est rejetée, ce qui est confirmé par la Cour d’appel civile.

Le locataire forme un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Celui-ci doit se prononcer sur la répartition du fardeau de la preuve concernant la réception de la formule officielle de notification du loyer initial.

Droit

La formule officielle de notification du loyer initial prévue à l’art. 270 al. 2 CO doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée.… Lire la suite