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L’effet de l’annotation d’une restriction du droit d’aliéner sur la procédure d’exécution forcée d’un immeuble

TF, 02.02.2022, 5A_491/2021*

Conformément à l’art. 960 al. 2 CC, l’annotation provisoire d’une restriction du droit d’aliéner un immeuble est opposable aux créanciers du propriétaire. Ceci vaut également dans le cadre de toute procédure ultérieure d’exécution forcée.

Faits

En 1996, un fiduciaire acquiert un immeuble pour le compte de son fiduciant.

Après avoir mis le fiduciaire en demeure de lui transférer la propriété de l’immeuble, le fiduciant saisit le Tribunal de première instance de Genève d’une action en constatation de son droit. Celle-ci est assortie d’une requête de mesures superprovisionnelles tendant à l’annotation provisoire d’une restriction du droit d’aliéner l’immeuble. Par ordonnance, le Tribunal de première instance fait droit à cette requête. L’annotation provisoire est inscrite au registre foncier en 2010.

En 2012, une société requiert le séquestre de l’immeuble acquis à titre fiduciaire. Le séquestre est ordonné et exécuté le même jour et ultérieurement transformé en saisie définitive.

Le fiduciant forme alors une action en revendication (cf. art. 275 LP cum art. 107 LP) à l’encontre du fiduciaire et de la société auprès du Tribunal de première instance de Genève. Ce dernier ordonne toutefois la suspension de la procédure de revendication dans l’attente de l’issue de la procédure en constatation de droit.… Lire la suite

Le changement de direction d’un fonds de placement immobilier et la perception des droits de mutation

TF, 28.03.2022, 2C_624/2021*

Le changement de direction d’un fonds de placement immobilier peut conduire à la perception des droits de mutation sur le transfert de la propriété fiduciaire de la direction sur les immeubles du fonds. Le prélèvement des droits de mutation peut entraver de manière excessive la faculté de changer la direction d’un fonds immobilier. Il n’appartient toutefois pas au Tribunal fédéral de régler ce conflit, mais au législateur fédéral. 

Faits

Un fonds de placement contractuel immobilier détient plusieurs immeubles dans le canton de Fribourg. Une société anonyme assure la direction du fonds. Elle est inscrite au registre foncier en qualité de propriétaire des immeubles avec une mention indiquant l’appartenance des immeubles au fonds.

La direction du fonds est transférée à une autre société anonyme. Les immeubles sont transférés à la nouvelle direction qui est inscrite au registre foncier. Le contrat précise que le transfert de propriété fiduciaire intervient à titre gratuit, la nouvelle direction se substituant à l’ancienne dans ses fonctions de direction du fonds. Les dettes hypothécaires sont également transmises à la nouvelle direction.

Le Registre foncier de la Gruyère sollicite le paiement des droits de mutation pour un montant de CHF 740’000, déterminé sur une valeur vénale des immeubles concernés de CHF 24’700’000.… Lire la suite

L’expertise d’un immeuble et les lois publiques cantonales

ATF 143 III 532TF, 27.10.2017, 5A_200/2017*

L’office des poursuites doit tenir compte des normes de droit public cantonales lors de l’estimation de la valeur d’un immeuble à réaliser.

Faits

Un poursuivi est propriétaire de deux appartements en PPE. L’Office des poursuites de Genève mandate un architecte pour estimer la valeur de ceux-ci. L’expert estime leur valeur de réalisation à CHF 1’250’000.- respectivement CHF 1’500’000.- en tenant compte notamment du contrôle des prix exercé par l’Etat.

Le poursuivi requiert une nouvelle expertise des appartements en affirmant que les valeurs retenues dans la première expertise sont trop basses. Un deuxième expert estime alors la valeur des deux appartements à CHF 1’930’000.- respectivement CHF 2’315’000.-.

La Chambre de surveillance fixe la valeur de réalisation des deux appartements selon l’estimation effectuée par le second expert en considérant que les dispositions cantonales qui limitent le prix de vente n’ont pas d’effet sur l’exécution forcée en vertu du principe de la primauté du droit fédéral.

Le poursuivi exerce un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral lequel est amené à préciser la relation entre la valeur d’estimation, le prix d’adjudication minimum et les normes de droit public cantonal.

Droit

L’art. 126 al.Lire la suite