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Le fardeau de la preuve en cas d’augmentation massive du loyer initial

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ATF 147 III 431 | TF, 06.05.2021, 4A_183/2020*

Lorsqu’un loyer initial a été massivement augmenté par rapport au précédent (près de 44 % en l’espèce), il existe une présomption de fait selon laquelle ce nouveau loyer est abusif. Cependant, si le bailleur ou la bailleresse parvient à soulever des doutes suffisants quant à la pertinence de la présomption dans le cas d’espèce, elle est écartée et le fardeau de la preuve incombe au locataire.

Faits

En avril 2017, un locataire et une propriétaire (société anonyme) concluent un contrat de location portant sur un appartement de deux pièces en ville de Zurich. Le loyer est fixé à CHF 1’060, plus les charges. Le loyer précédent, communiqué au locataire par la formule officielle, était de CHF 738. La bailleresse invoque un ajustement aux loyers usuels de la localité et du quartier (art. 269a CO) pour justifier cette augmentation. Le locataire la conteste devant l’autorité de conciliation, demandant que le loyer initial soit considéré comme abusif (art. 270 CO).

Aucun accord n’ayant pu être trouvé, la bailleresse ouvre action devant le Tribunal des baux zurichois. Elle demande que le loyer de CHF 1’060 soit déclaré non abusif, subsidiairement que le Tribunal détermine lui-même le loyer adéquat.… Lire la suite

L’adaptation du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé

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ATF 147 III 32 | TF, 05.01.2021, 4A_86/2020*

Le locataire qui agit en diminution du loyer (art. 270a CO) après l’expiration de la durée initiale du bail indexé ne peut invoquer qu’une diminution fondée sur des facteurs relatifs. Le Tribunal fédéral modifie sa jurisprudence en rejetant l’application de la méthode absolue lors de l’examen d’une demande de réduction de loyer après le délai initial d’un bail indexé.

Faits

Un bailleur et deux locataires concluent un contrat de bail portant sur la location d’un appartement de 4 pièces dans le canton de Vaud. Valable pour une durée de cinq ans, le bail est reconductible tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation par une partie. Le loyer mensuel est fixé à CHF 2’550.- d’après l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Le contrat prévoit la possibilité de modifier le loyer proportionnellement à la variation de l’ISPC en prenant pour base celui qui est indiqué dans le contrat. Durant la période initiale de cinq ans, les locataires ont obtenu une réduction de loyer de CHF 25.- par mois, fondée sur la baisse de l’ISPC.

Quatre mois avant la fin de la durée initiale, les locataires se prévalent du rendement excessif de la chose louée et requièrent une baisse du loyer initial de CHF 2’550.- à CHF 1’050.- à compter de l’expiration de la période d’indexation.… Lire la suite