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L’activité de maman de jour dans une PPE

TF, 22.04.2021, 5A_127/2020

Selon l’expérience générale de la vie, la garde de plusieurs jeunes enfants dans un appartement est susceptible d’entraver la tranquillité du voisinage, que ce soit en termes de bruit ou de trépidations. Partant, l’activité de maman de jour est contraire au règlement d’une PPE qui interdit toute activité professionnelle nuisant à la tranquillité de l’immeuble.

Faits

Une PPE est constituée de 3 lots répartis sur trois étages. Le premier se situe au rez-de-chaussée. Le deuxième, situé au 1er étage, appartient à une maman de jour. Elle y exerce son activité depuis 2009. Son époux est propriétaire du troisième lot au 2e étage, qui sert de logement au couple.

La voisine du rez-de-chaussée s’oppose à l’exercice de l’activité de maman de jour, contraire selon elle à l’art. 7A du règlement d’utilisation de la PPE. Ce règlement prévoit que l’exercice d’une profession n’est autorisé que s’il ne nuit pas à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble et qu’il n’apporte aucune gêne aux autres propriétaires, notamment en raison du bruit, des odeurs et des trépidations.

Le 20 novembre 2013, la voisine ouvre une action en cessation de trouble à l’encontre des époux auprès du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne et requiert l’interdiction de toute activité professionnelle nuisant à la tranquillité de l’immeuble, notamment celle de maman de jour.… Lire la suite

L’appel en cause contre des consorts simples

ATF 147 III 166 | TF, 08.03.2021, 4A_169/2020*

Lorsque l’appelante en cause entend faire valoir des prétentions contre plusieurs appelées en cause, comme consorts simples, elle doit satisfaire à l’exigence de délimitation de l’objet du litige pour chacune de ses prétentions.

Faits

Des copropriétaires d’étage ouvrent une action en paiement contre une entreprise pour un montant de CHF 1’171’597 à titre de garantie en raison des défauts. L’entreprise appelle en cause cinq sociétés réclamant à chacune d’elle ce même montant global de CHF 1’171’597.

Le juge délégué de la Chambre patrimoniale cantonale vaudoise déclare les appels en cause irrecevables motifs pris que l’entreprise ne pouvait pas prendre des conclusions globales contre toutes les appelées en cause sans en expliquer la cause pour chacune d’elles. Sur recours de l’entreprise, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal vaudois confirme cette décision d’irrecevabilité.

L’entreprise recourt au Tribunal fédéral, lequel est amené à préciser les conditions de recevabilité d’un appel en cause.

Droit

Le Tribunal fédéral commence par rappeler que la requête d’admission de l’appel en cause doit énoncer les conclusions chiffrées que l’appelante en cause entend prendre contre l’appelée en cause et les motiver succinctement (art. 82 al. 1 CPC).

Comme le relève le Tribunal fédéral, le but de cette exigence est de permettre au tribunal de vérifier qu’est bien remplie la condition de la connexité matérielle entre la créance qui est l’objet de l’appel en cause et la demande principale.… Lire la suite

Légitimation passive de la PPE : actio negatoria et action possessoire

ATF 145 III 121 | TF, 11.12.2018, 5A_340/2017*

Lorsque l’immeuble de base est à l’origine d’un trouble à la propriété et/ou à la possession d’un des propriétaires d’étage, ce dernier doit dans un premier temps solliciter une décision de l’assemblée des copropriétaires. Ce n’est qu’ensuite d’une décision négative de l’assemblée qu’il peut ouvrir action en cessation de l’atteinte (art. 641 CC) et/ou action possessoire (art. 928 CC). Ces actions doivent être dirigées à l’encontre des autres propriétaires d’étages, la communauté des propriétaires d’étages n’ayant pas la légitimation passive.

Faits

Des puits de lumière traversent le toit d’une propriété par étages. Un pont surplombe les puits de lumière. Ce pont est notamment emprunté par des techniciens pour accéder au “cylindre technique” du bâtiment. Le pont était initialement situé au-dessus de l’appartement no. 5.0. Par la suite, il est déplacé au-dessus de l’appartement 2.2.

L’assemblée des propriétaires d’étages décide de laisser le pont à son nouvel emplacement de façon permanente. Cette décision de l’assemblée des propriétaires d’étages est contestée en justice (art. 712m al. 2 cum art. 75 CC). A la date du présent arrêt, la procédure en contestation de cette décision est toujours pendante.

Séparément, les propriétaires de l’appartement 2.2 agissent en justice contre la communauté des propriétaires d’étage afin que le pont soit remis à l’endroit initial.… Lire la suite

L’exercice du droit à la réparation pour des défauts affectant les parties communes d’une PPE

ATF 145 III 8 | TF, 18.09.2018, 4A_71/2018*

Le droit à la réparation est indivisible. En tant que tel, il permet à son titulaire d’obtenir une réparation complète (et non limitée à la quote-part) des défauts apparaissant sur des parties communes d’une propriété par étage.

Faits

Un bien immobilier est constitué en 44 parts d’étage. Ces 44 parts sont aliénées à différents acquéreurs, lesquels forment une propriété par étage. Les acquéreurs sont mis contractuellement au bénéfice de droits à la réfection de la chose acquise. Des défauts apparaissent sur les parties communes de la propriété par étage.

La communauté des propriétaires d’étage décide d’ouvrir action contre le vendeur afin d’obtenir une avance des frais de réparation. Dans cette perspective, environ 30 propriétaires d’étage (soit une majorité des propriétaires d’étage mais pas la totalité) cèdent leur droit à la réfection à la communauté des propriétaires d’étages. Les tribunaux de première et de deuxième instance cantonale condamnent le vendeur à s’acquitter d’une avance de frais correspondant au montant nécessaire pour une élimination totale des défauts affectant les parties communes.

Le vendeur recourt au Tribunal fédéral, lequel est amené à déterminer si la communauté des propriétaires d’étage est au bénéfice d’une prétention portant sur une élimination totale des défauts ou uniquement sur une élimination correspondant aux droits cédés.… Lire la suite

Le changement d’utilisation d’une part de PPE

ATF 144 III 19 | TF, 27.11.2017, 5A_521/2017*

Le changement d’utilisation d’une part de PPE requiert une modification du règlement d’utilisation respectivement une décision de la communauté des propriétaires prise à la majorité qualifiée. Louer une part de PPE à une société qui exploite des logements assistés est contraire au règlement de PPE qui n’admet que des logements d’habitation ou des commerces silencieux dans l’immeuble. 

Faits

Quatre maisons d’habitation contiguës sont constituées en propriété par étages (PPE).  Un propriétaire possède deux parts de PPE dans l’une des maisons, formant ensemble un appartement de huit pièces et demie. Le propriétaire conclut un contrat de bail avec une société qui entend exploiter des logements assistés pour personnes âgées.

La communauté des propriétaires par étage s’oppose à cette nouvelle utilisation des deux parts et exige du propriétaire concerné qu’il résilie le contrat passé avec la société.

Le propriétaire ouvre action en annulation de ces décisions. Débouté par les deux instances cantonales, il recourt au Tribunal fédéral qui doit déterminer si la nouvelle utilisation est conforme au règlement de la propriété par étages.

Droit

Les propriétaires par étage décident de la destination de la chose ainsi que de la façon dont elle peut être utilisée dans l’acte de fondation ou dans le règlement de PPE (art.Lire la suite