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La légitimation passive de la PPE dans le cadre de l’action en enrichissement illégitime

TF, 29.07.21, 5A_831/2020*

Lorsqu’un·e copropriétaire entreprend, sans autorisation, des travaux de construction sur des parties communes de la PPE, il ou elle ne peut se retourner contre un·e autre copropriétaire en vue d’obtenir une compensation au sens de l’art. 423 al. 2 let. a CO, mais doit au contraire agir contre la communauté elle-même.

Faits

Une personne et deux époux sont copropriétaires par étages d’une parcelle sur laquelle se trouvent deux villas mitoyennes. Chacun se voit attribuer une partie du parvis pour utilisation exclusive. Les époux décident de rénover leur moitié du parvis et, dans ce cadre, effectuent divers travaux. Ils font notamment rénover les conduites communes d’électricité, eau et gaz et déplacent le chemin d’accès partagé menant à l’immeuble – ce sans consulter le troisième copropriétaire.

Ce dernier requiert du Kantonsgericht de Schaffhouse qu’il ordonne la remise en état des lieux. Agissant par le biais d’une demande reconventionnelle, les époux exigent la participation du troisième copropriétaire aux coûts de rénovation des conduites à raison de la moitié, soit CHF 8’210.–. Le Kantonsgericht admet l’action du copropriétaire et rejette la demande reconventionnelle des époux, mais l’Obergericht du canton de Schaffhouse lui renvoie la cause et condamne le copropriétaire à verser aux époux CHF 6’340.50.… Lire la suite

L’activité de maman de jour dans une PPE

TF, 22.04.2021, 5A_127/2020

Selon l’expérience générale de la vie, la garde de plusieurs jeunes enfants dans un appartement est susceptible d’entraver la tranquillité du voisinage, que ce soit en termes de bruit ou de trépidations. Partant, l’activité de maman de jour est contraire au règlement d’une PPE qui interdit toute activité professionnelle nuisant à la tranquillité de l’immeuble.

Faits

Une PPE est constituée de 3 lots répartis sur trois étages. Le premier se situe au rez-de-chaussée. Le deuxième, situé au 1er étage, appartient à une maman de jour. Elle y exerce son activité depuis 2009. Son époux est propriétaire du troisième lot au 2e étage, qui sert de logement au couple.

La voisine du rez-de-chaussée s’oppose à l’exercice de l’activité de maman de jour, contraire selon elle à l’art. 7A du règlement d’utilisation de la PPE. Ce règlement prévoit que l’exercice d’une profession n’est autorisé que s’il ne nuit pas à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble et qu’il n’apporte aucune gêne aux autres propriétaires, notamment en raison du bruit, des odeurs et des trépidations.

Le 20 novembre 2013, la voisine ouvre une action en cessation de trouble à l’encontre des époux auprès du Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne et requiert l’interdiction de toute activité professionnelle nuisant à la tranquillité de l’immeuble, notamment celle de maman de jour.… Lire la suite

L’exercice du droit à la réparation pour des défauts affectant les parties communes d’une PPE

ATF 145 III 8 | TF, 18.09.2018, 4A_71/2018*

Le droit à la réparation est indivisible. En tant que tel, il permet à son titulaire d’obtenir une réparation complète (et non limitée à la quote-part) des défauts apparaissant sur des parties communes d’une propriété par étage.

Faits

Un bien immobilier est constitué en 44 parts d’étage. Ces 44 parts sont aliénées à différents acquéreurs, lesquels forment une propriété par étage. Les acquéreurs sont mis contractuellement au bénéfice de droits à la réfection de la chose acquise. Des défauts apparaissent sur les parties communes de la propriété par étage.

La communauté des propriétaires d’étage décide d’ouvrir action contre le vendeur afin d’obtenir une avance des frais de réparation. Dans cette perspective, environ 30 propriétaires d’étage (soit une majorité des propriétaires d’étage mais pas la totalité) cèdent leur droit à la réfection à la communauté des propriétaires d’étages. Les tribunaux de première et de deuxième instance cantonale condamnent le vendeur à s’acquitter d’une avance de frais correspondant au montant nécessaire pour une élimination totale des défauts affectant les parties communes.

Le vendeur recourt au Tribunal fédéral, lequel est amené à déterminer si la communauté des propriétaires d’étage est au bénéfice d’une prétention portant sur une élimination totale des défauts ou uniquement sur une élimination correspondant aux droits cédés.… Lire la suite

Le changement d’utilisation d’une part de PPE

ATF 144 III 19 | TF, 27.11.2017, 5A_521/2017*

Le changement d’utilisation d’une part de PPE requiert une modification du règlement d’utilisation respectivement une décision de la communauté des propriétaires prise à la majorité qualifiée. Louer une part de PPE à une société qui exploite des logements assistés est contraire au règlement de PPE qui n’admet que des logements d’habitation ou des commerces silencieux dans l’immeuble. 

Faits

Quatre maisons d’habitation contiguës sont constituées en propriété par étages (PPE).  Un propriétaire possède deux parts de PPE dans l’une des maisons, formant ensemble un appartement de huit pièces et demie. Le propriétaire conclut un contrat de bail avec une société qui entend exploiter des logements assistés pour personnes âgées.

La communauté des propriétaires par étage s’oppose à cette nouvelle utilisation des deux parts et exige du propriétaire concerné qu’il résilie le contrat passé avec la société.

Le propriétaire ouvre action en annulation de ces décisions. Débouté par les deux instances cantonales, il recourt au Tribunal fédéral qui doit déterminer si la nouvelle utilisation est conforme au règlement de la propriété par étages.

Droit

Les propriétaires par étage décident de la destination de la chose ainsi que de la façon dont elle peut être utilisée dans l’acte de fondation ou dans le règlement de PPE (art.Lire la suite

L’actio confessoria intenté par la communauté des propriétaires par étages

ATF 142 III 551 | TF, 11.07.2016, 5A_898/2015*

Faits

Trois propriétaires d’appartements forment une propriété par étages. Une servitude inscrite en faveur du fond appartenant à la communauté des propriétaires limite à 5 mètres la hauteur maximale des arbres situés sur le fond adjacent. Sur action de la communauté des propriétaires par étages (actio confessoria), le propriétaire du fonds voisin est condamné à couper les arbres conformément à ce qui est prévu par la servitude. Son appel étant rejeté, le propriétaire du fonds voisin recourt au Tribunal fédéral qui doit se pencher sur la question de savoir si la communauté des propriétaires par étages jouit de la légitimation active pour demander en justice le respect du contenu de la servitude inscrite en faveur du fonds appartenant à l’ensemble des propriétaires (“Stammgrundstück”).

Droit

La valeur litigieuse n’étant pas atteinte, le recours en matière civile n’est ouvert qu’en présence d’une question juridique de principe (art. 74 al. 1 let. b et 74 al. 2 let. a LTF). Pour l’essentiel, le Tribunal fédéral considère que la jurisprudence relative à la légitimation active de la communauté des propriétaires par étages applicable à l’actio negatoria peut être transposée à l’actio confessoria, de sorte qu’il n’y a pas de question juridique de principe.… Lire la suite