Articles

Réduction d’un loyer indexé sur la base d’une variation du taux hypothécaire à la fin de la période d’indexation (art. 296d et art. 270a CO)

TF, 24.10.2023, 4A_252/2023*

Les parties à un bail indexé peuvent demander une modification de loyer pour la fin de la durée de l’indexation en respectant le délai de résiliation. A défaut, elles sont supposées considérer le loyer comme approprié. L’examen d’une demande ultérieure de modification du loyer se fera sur la base du taux hypothécaire de référence en vigueur au moment où les parties auraient pu résilier le contrat pour l’expiration de la durée de l’indexation en respectant le délai de résiliation.

Faits

Les parties concluent un contrat de bail pour un loyer mensuel net de CHF 3’500 avec prise d’effet du bail au 1er avril 2015. Elles assortissent le contrat d’une clause d’indexation d’une durée minimale de location de cinq ans, soit jusqu’au 31 mars 2020. Au moment de la conclusion du contrat de bail, le taux hypothécaire de référence est de 2 %.

En date du 13 septembre 2019, les parties signent un avenant au contrat prévoyant que le contrat peut être résilié en respectant le délai de 3 mois pour la fin de chaque mois, mais au plus tôt après l’expiration de la durée minimale de location de cinq ans.

Le 3 mars 2020, le taux hypothécaire de référence est fixé à 1.25 %.… Lire la suite

Les restaurants auront-ils droit à une réduction de loyer suite à la pandémie de Covid-19 ?

Bezirksgericht de Zurich, EB201177-L / U, 23.04.2021 

Lorsqu’une prestation contractuelle n’a pas été fournie conformément à ce que prévoyait le contrat de bail, celui-ci ne peut plus constituer un titre de mainlevée approprié pour les loyers échus, même si le·la bailleur·resse a rempli ses obligations contractuelles.

Par ailleurs, il n’est pas exclu qu’un·e restaurateur·rice lésé·e par la pandémie ait droit à une réduction de loyer sur la base de la clausula rebus sic stantibus (changement de circonstances exceptionnel).

Faits

Une personne exploite un bar-restaurant dans des locaux qu’elle loue en ville de Zurich. Elle ne verse pas l’entier de son loyer pour la période de mars à juillet 2020. La bailleresse initie une poursuite à son encontre. La locataire forme opposition, arguant que la bailleresse n’a pas délivré la prestation requise. La bailleresse forme une requête de mainlevée auprès du Bezirksgericht de Zurich sur la base du contrat de bail.

Droit

Un contrat de bail signé par le·la locataire permet en principe au créancier de requérir la mainlevée provisoire (art. 82 LP) pour les loyers échus et les frais annexes correspondants. La mainlevée doit toutefois être refusée lorsque le·la locataire fait valoir que l’autre partie n’a pas rempli ses obligations conformément au contrat et que les contestations ne sont pas manifestement infondées.… Lire la suite

La répartition entre le bailleur et le locataire des frais liés à la désinfestation de punaises de lit

TF, 11.10.2018, 4A_395/2017

Lorsqu’un locataire ne peut pas utiliser la chose louée à cause de punaises de lit, une réduction totale du loyer peut être justifiée selon les circonstances. Dans pareille situation, la congélation des effets personnels des locataires constitue un dommage consécutif au défaut (Mangelfolgeschaden). La prise en charge des coûts de cette congélation s’apprécie non pas à la lumière des règles sur la remise en état de la chose louée mais des règles sur la réparation du dommage causé au locataire. 

Faits

Un couple et leurs deux jumelles de 3 ans sont locataires d’un appartement. Ils découvrent en avril 2014 des punaises de lit. Une entreprise mandatée par la bailleresse vient procéder à la désinfestation de l’appartement les 12 et 22 mai 2014. En juin, les locataires constatent que les punaises de lit sont toujours présentes si bien que l’entreprise revient les 16 et 26 juin 2014. L’entreprise aura besoin de venir une troisième fois les 10 et 17 juillet 2014 pour venir à bout des punaises. Le 24 juillet, un rapport de détection cantine confirme l’absence de punaises.  Le couple et leurs jumelles ont dû quitter le logement du 11 mai au 26 juillet 2014.… Lire la suite