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La notification d’une résiliation d’un contrat de bail en l’absence du locataire

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ATF 143 III 15 | TF, 13.12.2016, 4A_293/2016*

Faits

En 2008, un bailleur et un locataire conviennent d’un contrat de bail portant sur un logement d’habitation pour une durée déterminée de cinq ans jusqu’au 31 mars 2014. Il est convenu que le contrat se renouvelle ensuite de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation trois mois avant son échéance. Le 29 novembre 2013, le bailleur communique par pli recommandé au locataire la résiliation ordinaire du bail pour le 31 mars 2014. Le pli recommandé n’ayant pas pu être remis en mains propres au locataire, l’agent postal dépose dans la boîte aux lettres une invitation à retirer les envois durant le délai de garde du 2 au 9 décembre 2013.

Etant absent durant dix jours vers la fin novembre 2013, le locataire ne trouve l’avis de retrait du pli recommandé que le lundi 9 décembre 2013, à une heure trop tardive pour se rendre à la poste. Le pli recommandé n’ayant pas été retiré, il est retourné au bailleur le 10 décembre dans l’après-midi. Le 23 janvier 2014, le bailleur renvoie au locataire la résiliation du 29 novembre 2013 sous pli simple. Le 7 février 2014, le locataire ouvre une action en contestation du congé.… Lire la suite

La conclusion subsidiaire en prolongation du bail et la “protection contre les congés” au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC

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ATF 142 III 278 | TF, 14.04.16, 4A_270/2015*

Faits

Un contrat de bail entre deux sociétés prévoit un droit d’option en faveur de la locataire qui lui permet de prolonger la durée du bail. La locataire exerce son droit d’option, mais la bailleresse estime que le contrat était limité dans le temps et qu’il a pris fin avant l’exercice du droit d’option. De son côté, la locataire soutient que le contrat de bail ne se terminait pas à la suite de l’expiration d’une durée déterminée et qu’une résiliation était donc nécessaire. Dès lors, elle saisit l’autorité de conciliation pour faire constater qu’elle a correctement exercé son droit d’option de 5 ans et prend également une conclusion subsidiaire tendant à la prolongation de la durée du bail, si celui-ci avait pris fin (art. 272 CO). Les instances cantonales n’entrent pas sur le recours en argumentant que la locataire aurait dû saisir le tribunal de commerce. La locataire recourt au Tribunal fédéral en soulevant que la procédure simplifiée de l’art. 243 al. 2 lit. c CPC (protection contre les congés) s’appliquait, ce qui entraîne l’incompétence du tribunal de commerce (art. 243 al. 3 CPC).

Droit

Selon l’art.… Lire la suite

La résiliation du bail durant une procédure de conciliation (CO 271a I/d)

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ATF 141 III 101 | TF, 20.01.2015, 4A_482/2014*

Faits

En date du 25 mars 2012, un locataire dépose une requête de conciliation contre son bailleur et réclame la diminution du loyer pour cause de défauts de l’immeuble ainsi que la suppression de ces défauts.

Le même jour, le bailleur résilie le contrat du locataire en faisant usage de la formule officielle. Il s’avère par la suite que le bailleur n’était pas au courant du dépôt de la requête de conciliation lors de la résiliation.

Le locataire ouvre une procédure en annulation du congé pour cause de résiliation abusive en s’appuyant sur l’art. 271a al. 1 let. d CO. Selon cette disposition, le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi.

Le Tribunal des baux et loyer rejette l’action. Sur appel, le Tribunal cantonal zurichois confirme la décision de première instance. En substance, les instances cantonales considèrent que l’art. 271a al. 1 let. d CO ne s’applique pas lorsque le bailleur n’était pas au courant de l’ouverture d’une procédure de conciliation.… Lire la suite