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L’effet de l’annotation d’une restriction du droit d’aliéner sur la procédure d’exécution forcée d’un immeuble

TF, 02.02.2022, 5A_491/2021*

Conformément à l’art. 960 al. 2 CC, l’annotation provisoire d’une restriction du droit d’aliéner un immeuble est opposable aux créanciers du propriétaire. Ceci vaut également dans le cadre de toute procédure ultérieure d’exécution forcée.

Faits

En 1996, un fiduciaire acquiert un immeuble pour le compte de son fiduciant.

Après avoir mis le fiduciaire en demeure de lui transférer la propriété de l’immeuble, le fiduciant saisit le Tribunal de première instance de Genève d’une action en constatation de son droit. Celle-ci est assortie d’une requête de mesures superprovisionnelles tendant à l’annotation provisoire d’une restriction du droit d’aliéner l’immeuble. Par ordonnance, le Tribunal de première instance fait droit à cette requête. L’annotation provisoire est inscrite au registre foncier en 2010.

En 2012, une société requiert le séquestre de l’immeuble acquis à titre fiduciaire. Le séquestre est ordonné et exécuté le même jour et ultérieurement transformé en saisie définitive.

Le fiduciant forme alors une action en revendication (cf. art. 275 LP cum art. 107 LP) à l’encontre du fiduciaire et de la société auprès du Tribunal de première instance de Genève. Ce dernier ordonne toutefois la suspension de la procédure de revendication dans l’attente de l’issue de la procédure en constatation de droit.… Lire la suite

Le droit de préemption en cas de copropriété et de droit de superficie

ATF 146 III 217 |  TF, 08.01.19, 5A_127/2019*

Pour rendre un droit de préemption caduc, un droit de préemption “de même rang ou de rang préférable” selon l’art. 681 al. 2 CC doit exister au moment de la conclusion du contrat donnant naissance au cas de préemption. L’acquéreur d’un droit de superficie et de parts de PPE qui, au moment de la conclusion du contrat, n’est pas inscrit en tant que copropriétaire au registre foncier, n’est pas titulaire d’un droit de préemption sur le droit de superficie. Ainsi, l’art. 681 al. 2 CC ne trouve pas application et le propriétaire existant d’une part de PPE bénéficie d’un droit de préemption sur le droit de superficie.

Faits

Une société est propriétaire d’un bien-fonds sur lequel elle établit un droit de superficie distinct et permanent. Ce droit est immatriculé au registre foncier. Sur le bien-fonds grevé du droit de superficie se trouve une propriété par étages (PPE) de 32 parts.

Par contrat de vente du 9 juin 2011, la société vend le droit de superficie ainsi que 27 parts de PPE à une autre société (la société acquéreuse). Celle-ci est inscrite comme propriétaire du droit de superficie et des 27 parts de PPE au registre foncier le 7 juillet 2011.… Lire la suite

Le refus d’inscription au registre foncier, une affaire patrimoniale ?

ATF 144 III 310 | TF, 20.04.2018, 5A_518/2017*

L’exigence de la valeur litigieuse minimale (art. 74 LTF) s’applique à l’ensemble des décisions soumises au recours en matière civile qui constituent des affaires pécuniaires, y compris aux matières relevant matériellement du droit public. Cette exigence s’applique notamment au recours contre le refus d’inscription au registre foncier. Par ailleurs, un droit d’habitation sous condition suspensive ne peut être inscrit au registre foncier qu’une fois la condition réalisée.

Faits

Par acte authentique, le propriétaire d’un immeuble accorde un droit d’habitation à sa compagne. L’acte authentique prévoit notamment, « à titre exclusivement contractuel et sans inscription au registre foncier », que le droit d’habitation ne prendra effet qu’au décès du propriétaire.

Le registre foncier refuse l’inscription du droit d’habitation. L’instance cantonale compétente confirme cette décision.

Saisi de la cause, le Tribunal fédéral analyse d’une part si l’exigence de la valeur litigieuse minimale (art. 74 LTF) s’applique au recours contre le refus d’inscription au registre foncier, et d’autre part si un droit d’habitation sous condition suspensive peut être inscrit au registre foncier.

Droit

A titre liminaire, le Tribunal fédéral relève que les décisions en matière de tenue du registre foncier relèvent du recours en matière civile (art.Lire la suite

Le consentement de l’époux au transfert de copropriété en procédure de divorce (CC 201 et 204)

ATF 141 III 13 | TF, 18.12.2014, 5A_240/2014*

Faits

Deux époux sont en procédure de divorce. Le Tribunal de première instance du canton de Genève ordonne à l’époux de ne pas disposer de ses parts de copropriété sur ses biens immobiliers, sauf accord exprès de son épouse.

Malgré cette décision, l’époux fait une donation à sa fille d’une part de copropriété sur l’une de ses parcelles. S’ensuit une réquisition d’inscription au Registre foncier. Apprenant cette réquisition, l’épouse, copropriétaire de la parcelle, fait opposition. Le Registre foncier refuse l’inscription de la fille en raison du défaut du consentement de l’épouse à la donation.

La fille recourt alors à la Cour de justice, puis au Tribunal fédéral, en invoquant une violation de l’art. 201 al. 2 CC – qui prévoit la restriction de la disposition des biens en copropriété des époux – en lien avec l’art. 204 al. 2 CC – qui prévoit la rétroactivité de la dissolution du mariage au jour de la demande.

Le Tribunal fédéral doit alors trancher la question de l’application de l’art. 201 al. 2 CC à une procédure de divorce.

Droit

Le Tribunal fédéral rappelle tout d’abord que le pouvoir d’examen du Registre foncier se limite à un examen formel.… Lire la suite