L’adaptation du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé

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ATF 147 III 32 | TF, 05.01.2021, 4A_86/2020*

Le locataire qui agit en diminution du loyer (art. 270a CO) après l’expiration de la durée initiale du bail indexé ne peut invoquer qu’une diminution fondée sur des facteurs relatifs. Le Tribunal fédéral modifie sa jurisprudence en rejetant l’application de la méthode absolue lors de l’examen d’une demande de réduction de loyer après le délai initial d’un bail indexé.

Faits

Un bailleur et deux locataires concluent un contrat de bail portant sur la location d’un appartement de 4 pièces dans le canton de Vaud. Valable pour une durée de cinq ans, le bail est reconductible tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation par une partie. Le loyer mensuel est fixé à CHF 2’550.- d’après l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Le contrat prévoit la possibilité de modifier le loyer proportionnellement à la variation de l’ISPC en prenant pour base celui qui est indiqué dans le contrat. Durant la période initiale de cinq ans, les locataires ont obtenu une réduction de loyer de CHF 25.- par mois, fondée sur la baisse de l’ISPC.

Quatre mois avant la fin de la durée initiale, les locataires se prévalent du rendement excessif de la chose louée et requièrent une baisse du loyer initial de CHF 2’550.- à CHF 1’050.- à compter de l’expiration de la période d’indexation.… Lire la suite

La construction d’un chalet et l’enrichissement illégitime

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TF, 12.01.2021, 4A_470/2020

Une société sous-traitante, qui n’est pas payée par l’entrepreneur général, ne peut pas se retourner contre le maître d’ouvrage en se fondant sur les règles de l’enrichissement illégitime.

Faits

Un couple propriétaire mandate un bureau d’architectes afin de réaliser les plans et la direction des travaux pour un chalet. Le bureau d’architectes mandate notamment une société afin de transporter les déblais du terrassement à la décharge.

La société qui a effectué les transports envoie ses factures au bureau d’architectes, lequel ne les acquitte toutefois pas. La société se retourne alors contre le couple et dépose une réquisition de poursuite. Le bureau d’architectes tombe en faillite.

Suite à l’opposition du couple au commandement de payer, la société saisit le juge du district de Sierre, lequel fait droit à la demande. Il estime que l’architecte avait négocié et adjugé les travaux de transport pour le compte du couple. En vertu de cette représentation, le couple devait payer les factures de la société qui avait effectué les transports.

Sur appel du couple, le Tribunal cantonal considère qu’aucun fait pouvant fonder un rapport de représentation n’avait été allégué durant la procédure. Le bureau d’architectes n’avait pas non plus, même tacitement, exprimé la volonté de représenter le couple.… Lire la suite

La prescription de l’action en rectification du certificat de travail

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ATF 147 III 78 | TF, 28.12.2020, 4A_295/2020*

Le délai de prescription spécial prévu à l’art. 128 ch. 3 CO s’applique uniquement en lien avec des créances de salaire. Ainsi, l’action en délivrance, respectivement en rectification du certificat de travail, est soumise au délai de prescription général de dix ans selon l’art. 127 CO.

Faits

En 2007, une société avec siège sur l’Ile de Man engage un employé en tant que human resources organisational development manager. Les rapports de travail sont résiliés avec effet au 31 août 2011.

Sur réquisition de poursuite formée par l’employé fin août 2016, un commandement de payer est notifié à la société au siège de sa succursale à Genève pour un montant d’environ CHF 320’000 plus intérêts. Ce montant résulte de créances émanant du contrat de travail. La société forme opposition au commandement de payer.

Le 13 décembre 2017, l’employé dépose une requête de conciliation. À la suite de l’échec de la conciliation, l’employé saisit le Tribunal des prud’hommes du canton de Genève afin d’obtenir le paiement de la somme précitée ainsi que la rectification de son certificat de travail. Le tribunal limite la procédure à la question de la prescription des prétentions de l’employé et retient que le délai de prescription a été valablement interrompu par la réquisition de poursuite de l’employé.… Lire la suite

Les honoraires de l’architecte en cas d’exécution défectueuse

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TF, 13.10.2020, 4A_534/2019

La violation du devoir d’informer de l’architecte en faveur du mandant peut constituer une inexécution totale du mandat dès lors que l’exécution défectueuse ne revêt aucune utilité pour le mandant. Dans ce cas, l’architecte n’a droit à aucun honoraire.

Faits

Un couple prend contact avec un bureau d’architectes en vue de construire une villa pour 1,2 million. Le bureau confirme que ce projet est réalisable, en gardant néanmoins la piscine comme soupape si les coûts devaient excéder l’objectif financier. Ils concluent alors un contrat d’architecte. Néanmoins, par la suite, le bureau indique aux époux qu’il s’est montré trop optimiste et que la villa doit être devisée à CHF 1’950’000 sans la piscine.

Après quelques échanges, le couple suspend le projet avec effet immédiat en raison du prix bien trop élevé. Le bureau d’architectes leur facture néanmoins les études du projet (honoraires – réduits – d’environ CHF 60’000). Le couple engage finalement un autre architecte qui propose une villa avec piscine pour CHF 1’663’108.

Le couple n’ayant pas payé les honoraires du bureau, celui-ci saisit le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers afin que le couple soit condamné à payer les honoraires. Le Tribunal civil admet la demande du bureau et le Tribunal cantonal rejette l’appel du couple.… Lire la suite

La prime de succès de l’avocat est-elle valable ?

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TF, 12.11.2020, 4A_512/2020

Un avocat ne peut pas s’attribuer unilatéralement une prime de succès sans en informer préalablement sa cliente, même si cela devait correspondre à un “usage” ou une “pratique”.

Faits

Un avocat genevois est contacté par une société anglaise de conseil juridique. Cette société représente plusieurs plaignants américains qui avaient été victimes d’une fraude financière orchestrée par un individu basé en Angleterre.

Grâce à un jugement anglais ordonnant la restitution en faveur des plaignants américains d’environ USD 16’500’000 déposés et séquestrés pénalement auprès d’une banque genevoise, l’avocat genevois sollicite et obtient des séquestres civils. Après le rejet des plaintes de l’escroc, l’avocat transfère le montant encaissé après avoir déduit CHF 750’000 d’honoraires, dont une prime de succès (success fee) de CHF 520’000.

La société anglaise conteste immédiatement la note d’honoraires en soutenant que la prime de succès, d’environ 3,5 % du montant recouvré, n’avait jamais été convenue. Saisie par la société anglaise, la Commission genevoise en matière d’honoraires d’avocats considère que la prime de succès est disproportionnée et qu’elle devrait être réduite à 2,5 % du résultat, soit environ CHF 400’000.

La société anglaise ouvre action contre l’avocat genevois afin d’obtenir le remboursement de la prime de succès.… Lire la suite