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La résiliation du bail pour cause de rénovation était-elle abusive ?

TF, 04.05.2022, 4A_247/2021*

Le bailleur résiliant un contrat de bail dans le but d’effectuer des rénovations peut indiquer le motif de la résiliation jusque devant le tribunal de première instance. La résiliation n’est pas abusive si le bailleur dispose au moment de la notification du congé d’un projet suffisamment mûr et élaboré permettant de déterminer concrètement que la présence du locataire durant les travaux entraverait leur exécution.

Un congé donné à cause de travaux visant notamment à modifier la distribution des locaux, remplacer des cuisines, des salles de bains et l’ensemble des conduites ainsi qu’à renouveler des sols et revêtements muraux n’est pas abusif, car la présence du locataire durant de tels travaux est de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de la rénovation.

Faits

En juillet 2019, une bailleresse résilie le bail de durée indéterminée d’une locataire avec effet au 31 mars 2020. Elle ne fournit aucune motivation, en dépit de la requête de la locataire.

En novembre 2019, après avoir reçu l’autorisation de procéder à la suite de son opposition à une proposition de jugement de l’autorité de conciliation, la bailleresse dépose une demande devant le Tribunal des baux vaudois. Elle allègue que l’appartement litigieux nécessite une rénovation complète, ce qui exclut la présence de la locataire dans les locaux.… Lire la suite

Le caractère abusif d’un congé fondé sur un projet de construction

ATF 142 III 91 | TF, 09.02.2016, 4A_327/2015*

Faits

Un bailleur et un locataire concluent un contrat de bail à loyer commercial, résiliable dans un délai de deux ans après une certaine durée déterminée.

Suite à la vente du terrain, le contrat de bail est transféré à une autre société. Le nouveau bailleur résilie dans les formes et dans le délai le contrat. Il justifie cette résiliation par la conduite d’un concours d’architecture et par son souhait de laisser toutes les options ouvertes pour des travaux d’envergure.

Le locataire dépose une demande en annulation de la résiliation. Cette demande est rejetée jusqu’en dernière instance cantonale. Le locataire saisit alors le Tribunal fédéral, qui doit déterminer si la résiliation se fondait sur un projet de travaux suffisamment concret.

Droit

Le locataire estime que la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). De manière générale, une résiliation est contraire à la bonne foi lorsqu’elle ne poursuit aucun intérêt sérieux, objectif et digne de protection et qu’elle apparaît ainsi purement chicanière ou qu’elle atteint des intérêts des parties qui se trouvent dans un rapport manifestement disproportionné. Un congé donné en vue de travaux d’assainissement ou de rénovation qui restreignent l’utilisation de l’objet loué ne contrevient pas en soi aux règles de la bonne foi.… Lire la suite