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Le droit de préemption en cas de copropriété et de droit de superficie

ATF 146 III 217 |  TF, 08.01.19, 5A_127/2019*

Pour rendre un droit de préemption caduc, un droit de préemption “de même rang ou de rang préférable” selon l’art. 681 al. 2 CC doit exister au moment de la conclusion du contrat donnant naissance au cas de préemption. L’acquéreur d’un droit de superficie et de parts de PPE qui, au moment de la conclusion du contrat, n’est pas inscrit en tant que copropriétaire au registre foncier, n’est pas titulaire d’un droit de préemption sur le droit de superficie. Ainsi, l’art. 681 al. 2 CC ne trouve pas application et le propriétaire existant d’une part de PPE bénéficie d’un droit de préemption sur le droit de superficie.

Faits

Une société est propriétaire d’un bien-fonds sur lequel elle établit un droit de superficie distinct et permanent. Ce droit est immatriculé au registre foncier. Sur le bien-fonds grevé du droit de superficie se trouve une propriété par étages (PPE) de 32 parts.

Par contrat de vente du 9 juin 2011, la société vend le droit de superficie ainsi que 27 parts de PPE à une autre société (la société acquéreuse). Celle-ci est inscrite comme propriétaire du droit de superficie et des 27 parts de PPE au registre foncier le 7 juillet 2011.… Lire la suite

Le passage du bail au propriétaire du fonds à l’extinction du droit de superficie

ATF 142 III 329TF, 10.03.2016, 4A_553/2015*

Faits

Le propriétaire d’un bien-fonds confère un droit de superficie à une société pour une durée limitée. Le droit de superficie est immatriculé au registre foncier comme immeuble indépendant. La titulaire du droit de superficie (la « bailleresse ») loue les bâtiments construits en vertu du droit de superficie à une société (la « locataire »). Le contrat de bail est annoté au registre foncier.

Peu avant l’échéance du droit de superficie, la bailleresse donne son congé à la locataire pour une date postérieure à l’échéance du droit de superficie. La locataire agit par la suite à l’encontre du propriétaire du bien-fonds, concluant à l’annulation du congé donné par la bailleresse.

La première instance rejette la demande au motif que le propriétaire du bien-fonds n’a pas la légitimation passive. Cette décision est confirmée en seconde instance.

Sur recours de la locataire, le Tribunal fédéral doit établir si le bail relatif à des locaux construits en vertu d’un droit de superficie passe au propriétaire du bien-fonds à l’expiration du droit de superficie concerné.

Droit

A l’expiration du droit de superficie, les constructions ont fait retour au propriétaire du fonds (art. 779c CC). Le propriétaire du bien-fonds est ainsi devenu propriétaire des locaux loués.… Lire la suite