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Les doutes suffisants quant à la présomption du caractère abusif du loyer initial

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TF, 29.11.2023, 4A_121/2023*

Pour écarter la présomption de fait selon laquelle un loyer initial est abusif, la bailleresse doit soulever des doutes suffisants quant à l’exactitude de cette présomption. Les éléments qui permettent de soulever ces doutes, comme ceux qui ont trait à la comparabilité des biens immobiliers proposés avec le bien litigieux, ne doivent pas être examinés avec une rigueur trop grande.

Faits

Une locataire prend à bail un appartement de deux pièces à Zurich. Le contrat prévoit un loyer mensuel net de CHF 1’060, charges en sus, tandis que le loyer précédent était de CHF 738, charges en sus. La bailleresse justifie l’augmentation du loyer par l’adaptation aux conditions usuelles de la localité et du quartier.

Le Tribunal des baux et l’Obergericht déclarent le loyer abusif. Le Tribunal fédéral annule le jugement de l’Obergericht (ATF 147 III 431, résumé in LawInside.ch/1071). Après le renvoi de l’affaire au Tribunal des baux, ce dernier déclare une nouvelle fois le loyer abusif.

L’Obergericht rejette l’appel de la bailleresse, qui saisit le Tribunal fédéral une seconde fois. Ce dernier doit déterminer si l’Obergericht a eu raison de considérer que la bailleresse n’avait pas été en mesure d’écarter la présomption du caractère abusif du loyer initial.… Lire la suite

L’adaptation du loyer à l’expiration de la durée initiale du bail indexé

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ATF 147 III 32 | TF, 05.01.2021, 4A_86/2020*

Le locataire qui agit en diminution du loyer (art. 270a CO) après l’expiration de la durée initiale du bail indexé ne peut invoquer qu’une diminution fondée sur des facteurs relatifs. Le Tribunal fédéral modifie sa jurisprudence en rejetant l’application de la méthode absolue lors de l’examen d’une demande de réduction de loyer après le délai initial d’un bail indexé.

Faits

Un bailleur et deux locataires concluent un contrat de bail portant sur la location d’un appartement de 4 pièces dans le canton de Vaud. Valable pour une durée de cinq ans, le bail est reconductible tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation par une partie. Le loyer mensuel est fixé à CHF 2’550.- d’après l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC). Le contrat prévoit la possibilité de modifier le loyer proportionnellement à la variation de l’ISPC en prenant pour base celui qui est indiqué dans le contrat. Durant la période initiale de cinq ans, les locataires ont obtenu une réduction de loyer de CHF 25.- par mois, fondée sur la baisse de l’ISPC.

Quatre mois avant la fin de la durée initiale, les locataires se prévalent du rendement excessif de la chose louée et requièrent une baisse du loyer initial de CHF 2’550.- à CHF 1’050.- à compter de l’expiration de la période d’indexation.… Lire la suite

La prescription de l’action en restitution du trop-perçu (art. 67 al. 1 CO)

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ATF 146 III 82 | TF, 28.02.2020, 4A_495/2019*

En matière d’enrichissement illégitime, le dies a quo du délai absolu correspond au moment de chaque paiement indu et non au moment unique du premier paiement.

Faits

En janvier 2004, un bailleur et un locataire concluent un contrat de bail portant sur un appartement dans le canton de Vaud pour un loyer de CHF 2’100 par mois. Le bailleur ne remet néanmoins pas la formule officielle au locataire.

En juin 2016, le locataire résilie le contrat de bail. Peu après, soit le 6 juillet 2016, il prend contact avec son assureur protection juridique. Le 5 juillet 2017, le locataire saisit l’autorité de conciliation compétente. Il dépose ensuite une demande concluant à la constatation de la nullité du loyer initial, à la fixation de celui-ci à CHF 1’000 par mois depuis le début du contrat de bail et à la restitution du trop-perçu.

Le Tribunal des baux du canton de Vaud fixe le loyer initial à CHF 1’650 par mois. Le bailleur ayant soulevé l’exception de prescription, le Tribunal considère que le délai relatif d’un an a commencé à courir lorsque le locataire a contacté son assureur, soit le 6 juillet 2016.… Lire la suite

La résiliation d’un bail en raison de la sous-location sur Airbnb

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TF, 26.09.2019, 4A_140/2019

La locataire qui cesse de mettre son appartement en location sur Airbnb quelques jours après la protestation écrite du bailleur ne peut pas voir son bail résilié de manière immédiate.

Faits

Une locataire d’un appartement de 3,5 pièces à Genève offre son logement à la location sur Airbnb sans en informer son bailleur. Dès qu’il en prend connaissance, le bailleur proteste auprès de sa locataire par courrier recommandé du 1er septembre 2016. Dans ce courrier, le bailleur s’oppose à toute future sous-location de l’appartement et exige de la locataire qu’elle lui fournisse tous les documents en lien avec les diverses sous-locations. Par réponse du 12 septembre 2016, la locataire nie l’existence de sous-locations et retire l’appartement d’Airbnb dans les jours qui suivent. Au préalable, l’appartement est encore sous-loué sur Airbnb du 7 au 10 septembre 2016.

Quelques semaines plus tard, le bailleur résilie le bail en invoquant le fait que la sous-location a été effectuée sans son accord préalable, que la locataire lui a donné de fausses informations et que l’entier des informations relatives aux sous-locations ne lui a pas été fourni. En outre, les loyers perçus grâce à la mise en location sur Airbnb correspondraient au double du loyer principal.… Lire la suite

La qualité pour recourir du locataire contre l’aménagement d’un salon de massage érotique

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TF, 06.08.2019, 1C_206/2019

En droit des constructions, un locataire est susceptible de contester l’octroi d’une autorisation de construire délivrée à un autre locataire de l’immeuble dans la mesure où il remplit les conditions énoncées à l’art. 89 al. 1 LTF. Sa qualité pour recourir doit en principe être reconnue dès qu’il est vraisemblable que l’installation litigieuse sera à l’origine d’immissions le touchant spécifiquement. 

Faits

Un centre médical de chirurgie et de thérapie de la main est locataire de locaux situés au rez-de-chaussée, aux 1er, 2èmeet 5èmeétages d’un immeuble situé à Genève-Plainpalais. Le locataire des locaux sis aux 3èmeet 4èmeétages du bâtiment dépose auprès du Département du territoire une demande d’autorisation de construire en vue de l’aménagement dans ses locaux d’un centre wellness, destiné à l’exercice d’un salon de massages offrant des services de prostituées.

L’autorisation de construire est délivrée. Le Tribunal administratif de première instance ainsi que la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève déclarent irrecevable le recours déposé par le centre médical à l’encontre de l’autorisation, au motif qu’il ne disposerait pas de la qualité pour recourir au sens de l’art.… Lire la suite