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La prescription de l’action en restitution du trop-perçu (art. 67 al. 1 CO)

TF, 28.02.2020, 4A_495/2019*

En matière d’enrichissement illégitime, le dies a quo du délai absolu correspond au moment de chaque paiement indu et non au moment unique du premier paiement.

Faits

En janvier 2004, un bailleur et un locataire concluent un contrat de bail portant sur un appartement dans le canton de Vaud pour un loyer de CHF 2’100 par mois. Le bailleur ne remet néanmoins pas la formule officielle au locataire.

En juin 2016, le locataire résilie le contrat de bail. Peu après, soit le 6 juillet 2016, il prend contact avec son assureur protection juridique. Le 5 juillet 2017, le locataire saisit l’autorité de conciliation compétente. Il dépose ensuite une demande concluant à la constatation de la nullité du loyer initial, à la fixation de celui-ci à CHF 1’000 par mois depuis le début du contrat de bail et à la restitution du trop-perçu.

Le Tribunal des baux du canton de Vaud fixe le loyer initial à CHF 1’650 par mois. Le bailleur ayant soulevé l’exception de prescription, le Tribunal considère que le délai relatif d’un an a commencé à courir lorsque le locataire a contacté son assureur, soit le 6 juillet 2016. L’autorité de conciliation ayant été saisie le 5 juillet 2017, le délai relatif a été respecté.… Lire la suite

La contestation du loyer initial en matière d’immeuble ancien

ATF 144 III 514 TF, 13.09.2018, 4A_400/2017*

Un immeuble est qualifié d’ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Dans un tel cas, le bailleur peut se fonder sur le critère des loyers usuels de la localité, et non pas sur le calcul du rendement net, afin qu’il soit déterminé si le loyer initial est abusif.

Faits

En 2014, un bailleur institutionnel et un locataire concluent un contrat portant sur le bail d’un appartement situé dans un immeuble à Genève. L’immeuble a été acquis par le bailleur en 1982. Les parties divergent sur son année de construction.

Le locataire initie une action en contestation du loyer initial, laquelle est rejetée par le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Qualifiant l’immeuble d’ancien, le Tribunal a considéré qu’il n’y a pas à procéder à un calcul de rendement. Sur la base de statistiques dont l’application résulte du critère des loyers usuels de la localité, le loyer contesté ne serait pas abusif.

Le locataire forme appel à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. Celle-ci considère que l’immeuble ne peut être qualifié d’ancien.… Lire la suite

La preuve de la réception de la formule officielle du loyer initial (art. 270 al. 2 CO)

ATF 142 III 369 | TF, 19.05.2016, 4A_398/2015*

Faits

Un locataire conclut un contrat de bail avec un bailleur portant sur un appartement. Pour le compte du bailleur, la régie adresse sous pli simple au locataire le contrat de bail. Le contrat de bail mentionne que la formule officielle de notification du loyer initial se trouve en annexe. Le locataire reçoit le pli et retourne à la régie le contrat de bail signé, mais non la formule officielle de notification du loyer. La question de savoir si le locataire a effectivement reçu la formule officielle est litigieuse.

Le locataire introduit une demande devant le Tribunal des baux concluant à ce qu’il soit constaté que le loyer initial est nul, faute d’usage de la formule officielle, qu’il soit réduit et que le bailleur restitue le trop-perçu. Cette demande est rejetée, ce qui est confirmé par la Cour d’appel civile.

Le locataire forme un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Celui-ci doit se prononcer sur la répartition du fardeau de la preuve concernant la réception de la formule officielle de notification du loyer initial.

Droit

La formule officielle de notification du loyer initial prévue à l’art. 270 al. 2 CO doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée.… Lire la suite

La contestation du loyer initial (art. 270 al. 1 let. a CO)

ATF 142 III 442 | TF, 18.05.2016, 4A_691/2015*

Faits

Un locataire conclut un contrat de bail avec un bailleur portant sur un appartement de 3.5 pièces à Zurich pour un loyer de 3’900 francs par mois. Le locataire conteste le loyer initial devant le Tribunal des baux et loyers et demande à ce que le loyer soit réduit à 2’200 francs par mois.

Le Tribunal des baux et loyers considère que les conditions pour la contestation du loyer initial au sens de l’art. 270 al. 1 let. a CO sont satisfaites. Toutefois, il considère que le locataire n’a pas démontré en quoi le loyer était trop élevé.

Sur recours du locataire, l’Obergericht du Canton de Zurich considère que la contestation du loyer initial au sens de l’art. 270 al. 1 let. a CO suppose dans tous les cas que le locataire ait été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale. Le locataire ne peut donc pas simplement démontrer l’existence d’une pénurie de logements. En l’espèce, l’Obergericht considère que le locataire n’a pas démontré une quelconque situation de contrainte personnelle l’ayant poussé à conclure le bail.

Le locataire forme un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral.… Lire la suite