Réduction d’un loyer indexé sur la base d’une variation du taux hypothécaire à la fin de la période d’indexation (art. 296d et art. 270a CO)

TF, 24.10.2023, 4A_252/2023*

Les parties à un bail indexé peuvent demander une modification de loyer pour la fin de la durée de l’indexation en respectant le délai de résiliation. A défaut, elles sont supposées considérer le loyer comme approprié. L’examen d’une demande ultérieure de modification du loyer se fera sur la base du taux hypothécaire de référence en vigueur au moment où les parties auraient pu résilier le contrat pour l’expiration de la durée de l’indexation en respectant le délai de résiliation.

Faits

Les parties concluent un contrat de bail pour un loyer mensuel net de CHF 3’500 avec prise d’effet du bail au 1er avril 2015. Elles assortissent le contrat d’une clause d’indexation d’une durée minimale de location de cinq ans, soit jusqu’au 31 mars 2020. Au moment de la conclusion du contrat de bail, le taux hypothécaire de référence est de 2 %.

En date du 13 septembre 2019, les parties signent un avenant au contrat prévoyant que le contrat peut être résilié en respectant le délai de 3 mois pour la fin de chaque mois, mais au plus tôt après l’expiration de la durée minimale de location de cinq ans.

Le 3 mars 2020, le taux hypothécaire de référence est fixé à 1.25 %.… Lire la suite

Les devoirs de l’employeur lors d’une enquête interne

TF, 19.01.2024, 4A_368/2023

Les garanties de la procédure pénale ne s’appliquent pas à une enquête interne menée par l’employeur. Par ailleurs, si l’employeur a procédé aux clarifications commandées par les circonstances, un congé n’est pas abusif du seul fait que les soupçons à l’encontre d’un employé se révèlent infondés a posteriori ; la liberté de résiliation prévaut.

Faits

Un employé travaille au sein d’une banque depuis 2010. Suite à des reproches d’harcèlement sexuel soulevés par une collègue auprès de l’ombudsfrau en août 2018, l’employeuse conduit une enquête interne, puis résilie le contrat de travail de l’employé de façon ordinaire deux mois plus tard. Lors de l’enquête interne, l’employé est entendu, sans toutefois avoir été informé au préalable du sujet de l’audition et donc sans avoir eu la possibilité de se faire accompagner d’une personne de confiance, droit qui lui était reconnu par une directive interne.

Une demande relative au paiement d’une indemnité pour licenciement abusif introduite par l’employé est rejetée en première instance et admise en appel à hauteur de CHF 70’000, soit trois mois et demi de salaire.

Saisi par la banque, le Tribunal fédéral doit préciser quels sont les devoirs de l’employeur lorsque des soupçons sont soulevés à l’encontre d’un employé, notamment en ce qui concerne la conduite d’une enquête interne.… Lire la suite

Autonomie de la clause compromissoire et capacité de discernement

TF, 04.09.2023, 4A_148/2023*

Conformément au principe de l’autonomie de la clause compromissoire (cf. art. 178 al. 3 LDIP), la capacité de discernement s’examine à l’égard de celle-ci indépendamment du contrat de base. Une incapacité de discernement à l’égard du contrat de base n’implique pas nécessairement une telle incapacité à l’égard de la clause d’arbitrage et inversement.

Faits

Un géologue, père de quatre enfants, fonde un groupe de sociétés actif dans le domaine de l’exploration et du forage pétrolier. Le groupe comprend notamment une société néerlandaise et sa filiale, néerlandaise également, ainsi que trois sociétés de droit panaméen. Le géologue et ses quatre fils occupent des postes d’administrateurs dans diverses sociétés du groupe.

Par contrat signé en 2010, la filiale néerlandaise prête à l’une des sociétés panaméennes quatre-vingts millions d’euros. Puis, la société mère néerlandaise prête également à cette dernière le montant de soixante millions d’euros en 2011. Les deux contrats de prêt sont dotés d’une clause compromissoire.

Dès 2015, des doutes apparaissent dans la famille quant à la santé mentale du géologue, alors âgé de 86 ans, et sa capacité à prendre des décisions relatives au groupe. Il apparaît que ce dernier souffre d’une altération de la mémoire et d’un diabète sévère altérant ses facultés physiques et mentales depuis plusieurs années.… Lire la suite

L’obligation de verser le salaire en cas de fermeture d’entreprise dans le contexte du COVID-19

TF, 30.08.2023, 4A_53/2023*

Les fermetures d’entreprises ordonnées dans le cadre des mesures de lutte contre le COVID-19 ne constituent pas un risque à charge de l’employeur. L’empêchement d’exploitation qui en découle constitue une raison objective tenant en échec la demeure de l’employeur au sens de l’art. 324 CO. Partant, l’employeur n’est pas tenu de verser le salaire.

Faits

Trois enseignants travaillent dans un internat exploité par une société anonyme. En janvier 2020, les enseignants résilient leur contrat de travail pour fin août de la même année.

Suite à la fermeture de l’internat consécutive aux mesures d’urgence liées à la crise du Coronavirus, l’établissement dispense ses cours uniquement en ligne. En avril, l’internat informe les enseignants qu’il va réduire leur salaire à hauteur de la baisse de leur temps de travail résultant de la fermeture de l’établissement. Il les informe également, qu’ayant déjà résilié leur contrat de travail, ils ne peuvent pas bénéficier du chômage partiel.

Face au constat que les enseignants présentent un déficit d’heures à hauteur de 123, 129.5 et 176 heures, l’internat réduit leurs salaires des mois de juillet et août en conséquence, soit de 3’405.5, 3’599.20 et 6’406.40 francs.

Après avoir contesté la réduction, les enseignants ouvrent action contre l’internat au Kreisgericht de Saint-Gall et obtiennent gain de cause.… Lire la suite

La contestation de fin du bail portant sur des constructions mobilières et la demande reconventionnelle en remise en état

TF, 24.10.2023, 4A_337/2022*

Des constructions mobilières (art. 677 CC) appartenant au locataire ne bénéficient pas de la protection en cas de congé concernant des baux d’habitations (art. 271 ss CO). Pour déterminer si un chalet est une construction mobilière, l’intention des parties quant au caractère temporaire ou permanent des constructions revêt une importance particulière. Par ailleurs, la demande reconventionnelle qui porte sur l’action en exclusion et remise en état de la chose (art. 267 al. 1 CO) doit être traitée lors du procès en contestation de fin du bail (art. 271 ss CO).

Faits

Dans les années 1960, l’État de Vaud conclut quatre baux avec des particuliers sur des parcelles qui se situent sur les rives du lac Neuchâtel. Les contrats autorisent les locataires à installer des maisonnettes, à condition de restituer la parcelle libre de tout aménagement ou construction en cas de résiliation. En 2019, l’État de Vaud résilie les baux des locataires pour le 1er avril 2020 ; il invite les locataires à restituer la parcelle libre de toute construction et nettoyée.

Les locataires et leurs descendants contestent les résiliations par le biais de requêtes de conciliation auprès du Tribunal des baux du canton de Vaud.… Lire la suite