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Les doutes suffisants quant à la présomption du caractère abusif du loyer initial

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TF, 29.11.2023, 4A_121/2023*

Pour écarter la présomption de fait selon laquelle un loyer initial est abusif, la bailleresse doit soulever des doutes suffisants quant à l’exactitude de cette présomption. Les éléments qui permettent de soulever ces doutes, comme ceux qui ont trait à la comparabilité des biens immobiliers proposés avec le bien litigieux, ne doivent pas être examinés avec une rigueur trop grande.

Faits

Une locataire prend à bail un appartement de deux pièces à Zurich. Le contrat prévoit un loyer mensuel net de CHF 1’060, charges en sus, tandis que le loyer précédent était de CHF 738, charges en sus. La bailleresse justifie l’augmentation du loyer par l’adaptation aux conditions usuelles de la localité et du quartier.

Le Tribunal des baux et l’Obergericht déclarent le loyer abusif. Le Tribunal fédéral annule le jugement de l’Obergericht (ATF 147 III 431, résumé in LawInside.ch/1071). Après le renvoi de l’affaire au Tribunal des baux, ce dernier déclare une nouvelle fois le loyer abusif.

L’Obergericht rejette l’appel de la bailleresse, qui saisit le Tribunal fédéral une seconde fois. Ce dernier doit déterminer si l’Obergericht a eu raison de considérer que la bailleresse n’avait pas été en mesure d’écarter la présomption du caractère abusif du loyer initial.… Lire la suite

L’importance de la preuve pour la notification de la formule officielle

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ATF 148 III 63| TF, 28.01.2022, 4A_302/2021*

En matière de fixation du loyer, il revient toujours au propriétaire de prouver la notification de la formule officielle. À moins de disposer de connaissances particulières, les locataires bénéficient d’une présomption d’ignorance concernant la nécessité d’utiliser une telle formule.

L’action en répétition du trop-perçu des loyers se prescrit par 3 ans à compter du moment où les parties ont effectivement (et personnellement) connaissance de leur droit au remboursement, la connaissance d’un·e éventuel·le mandataire professionnel·le ne pouvant leur être imputée.

Faits

En 2011, deux personnes concluent un contrat de bail avec le propriétaire d’un appartement de 5 pièces à Montreux. Le contrat prévoit un loyer mensuel net de CHF 4’100.- mais ne mentionne pas l’annexion d’une formule officielle de notification du nouveau loyer. La bailleresse allègue avoir adressé une telle formule aux locataires qui, pour leur part, le contestent. En 2014, les locataires signalent des défauts dans l’appartement et demandent une réduction forfaitaire de loyer, qui est finalement réduit à CHF 3’813.-.

Fin 2015, les locataires ouvrent action en constatation de la nullité du loyer initial et de son caractère abusif et en fixation d’un nouveau loyer initial, arguant que la bailleresse ne leur a jamais notifié de formule officielle.… Lire la suite