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L’importance de la preuve pour la notification de la formule officielle

TF, 28.01.2022, 4A_302/2021*

En matière de fixation du loyer, il revient toujours au propriétaire de prouver la notification de la formule officielle. À moins de disposer de connaissances particulières, les locataires bénéficient d’une présomption d’ignorance concernant la nécessité d’utiliser une telle formule.

L’action en répétition du trop-perçu des loyers se prescrit par 3 ans à compter du moment où les parties ont effectivement (et personnellement) connaissance de leur droit au remboursement, la connaissance d’un·e éventuel·le mandataire professionnel·le ne pouvant leur être imputée.

Faits

En 2011, deux personnes concluent un contrat de bail avec le propriétaire d’un appartement de 5 pièces à Montreux. Le contrat prévoit un loyer mensuel net de CHF 4’100.- mais ne mentionne pas l’annexion d’une formule officielle de notification du nouveau loyer. La bailleresse allègue avoir adressé une telle formule aux locataires qui, pour leur part, le contestent. En 2014, les locataires signalent des défauts dans l’appartement et demandent une réduction forfaitaire de loyer, qui est finalement réduit à CHF 3’813.-.

Fin 2015, les locataires ouvrent action en constatation de la nullité du loyer initial et de son caractère abusif et en fixation d’un nouveau loyer initial, arguant que la bailleresse ne leur a jamais notifié de formule officielle.… Lire la suite

La prescription de l’action en restitution du trop-perçu (art. 67 al. 1 CO)

ATF 146 III 82 | TF, 28.02.2020, 4A_495/2019*

En matière d’enrichissement illégitime, le dies a quo du délai absolu correspond au moment de chaque paiement indu et non au moment unique du premier paiement.

Faits

En janvier 2004, un bailleur et un locataire concluent un contrat de bail portant sur un appartement dans le canton de Vaud pour un loyer de CHF 2’100 par mois. Le bailleur ne remet néanmoins pas la formule officielle au locataire.

En juin 2016, le locataire résilie le contrat de bail. Peu après, soit le 6 juillet 2016, il prend contact avec son assureur protection juridique. Le 5 juillet 2017, le locataire saisit l’autorité de conciliation compétente. Il dépose ensuite une demande concluant à la constatation de la nullité du loyer initial, à la fixation de celui-ci à CHF 1’000 par mois depuis le début du contrat de bail et à la restitution du trop-perçu.

Le Tribunal des baux du canton de Vaud fixe le loyer initial à CHF 1’650 par mois. Le bailleur ayant soulevé l’exception de prescription, le Tribunal considère que le délai relatif d’un an a commencé à courir lorsque le locataire a contacté son assureur, soit le 6 juillet 2016.… Lire la suite

La prescription de l’enrichissement illégitime et l’art. 141bis CP

ATF 141 IV 71 | TF, 04.02.2015, 4A_424/2014*

Faits

Au lieu de répartir l’argent entre les deux héritiers d’un de cujus, un notaire verse la totalité à l’un des héritiers. L’héritier lésé conclut dans un premier temps une convention d’indemnisation avec le notaire pour réparer son dommage. Dans un second temps, le notaire réclame de l’héritier enrichi le remboursement de la somme qui ne lui est pas due. Ce dernier refuse pourtant de le faire. Deux ans après avoir fait le versement litigieux, le notaire actionne en responsabilité l’héritier enrichi. Ce dernier invoque la prescription de l’action en enrichissement illégitime (art. 67 CO – 1 an). Le notaire reproche quant à lui à l’héritier enrichi d’avoir commis une infraction au sens de l’art. 141bis CP (utilisation sans droit de valeurs patrimoniales). Par conséquent, il estime que le délai de prescription de son action en enrichissement illégitime est celui de l’action pénale, à savoir de 7 ans (art. 60 al. 2 CO).

Il se pose notamment la question de savoir si l’infraction de l’art. 141bis CP a été consommée et, le cas échéant, si la prescription de l’action en enrichissement illégitime est celle de l’action pénale.… Lire la suite